Zum Hintergrund: Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif) wurde 1993 als gemeinnütziger Verein aus dem Umfeld der großen Immobilienfonds gegründet. Die Initiatoren verfolgten das Ziel die Geschäftsprozesse der Marktteilnehmer durch Standards zu unterstützen und bildeten ehrenamtliche Arbeitskreise um gemeinsame Grundlagen für den Immobilienmarkt zu erarbeiten. Die bekannteste Veröffentlichung ist die Mietflächen-Richtlinie MF-G, sie gilt inzwischen als Synonym für „die gif“.
Arbeitskreis Flächendefinition
Der gif-Arbeitskreis Flächendefinition (AK1) hat am 1. Mai 2012 eine moderate Novellierung der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) zusammen mit den neuen Richtlinien MF/W für Wohnraum und MF/V für Verkaufsflächen fertig gestellt. Mit diesem Richtlinien-Paket definiert die gif nun alle wichtigen Flächenarten für die Bereiche Büro, Wohnen und Handel. Die Mietflächenrichtlinie MF/G kann zudem auch auf die Bereiche Hotel, Produktion und Logistik angewendet werden.
Die ersten Mietflächen-Richtlinien waren 1996 die MF/B für Büroraum und 1997 die MF/H für den Handel. Mit der Zusammenfassung von MF/B und MF/H zur MF/G hat die gif 2004 das Signal gesetzt, dass gewerbliche Mietflächen immer nach einem Standard ermittelt werden. Ein Gebäude „atmet“ deshalb nicht mehr und weist nun unabhängig von der temporären Nutzung für Büro oder Handel bei single– und multi-tenant-Vermietung immer dieselbe Mietfläche auf.
Mit der MF/G-2004 ist es gelungen die Definition von Mietfläche nach gif als Standard im Markt zu etablieren. Selbst im Münchner Raum wird die Vermietung nach gif verstärkt an die Stelle der sog. „BGF-Vermietung“ treten und ist bereits jetzt die Messlatte für das interne Benchmarking. Der Durchbruch begann 2006/2007, als die MF/G die großen Bürostandorte erfasste und die öffentliche Hand ihre Flächen (meist im Rahmen von sale-and-lease-back-Deals) zunehmend nach gif ermittelte.
Während die ‚Mietfläche‘ in der MF/G noch relativ frei definiert werden konnte, gelten für die Begriffe „Wohnfläche“ und „Verkaufsfläche“ sowohl gesetzliche Vorgaben als auch sogenanntes „Richterrecht“.
Bevor der Arbeitskreis Flächendefinition mit der Ausarbeitung der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) begann, wurden in Experten-Hearings die Zielsetzung und Umsetzbarkeit einer solchen Definition erörtert. Hierbei waren Rechtsanwälte, Bewerter, Vermarkter ebenso beteiligt wie Institutionen, die sich mit der zukünftigen Entwicklung von Wohnraum beschäftigen. Die Berücksichtigung von ‚Neuen Wohnformen‘ war ein besonderes Anliegen bei der Gestaltung der MF/W.
Wegen der juristischen Vorbelegung wurde der Begriff „Wohnfläche“ vermieden und stattdessen Wohnungs- und Nebenflächen als Mietfläche definiert, welche auch solche Flächen abbildet, die zwar zum Mietgegenstand gehören, aber ggf. keinen oder nur einen geringen monetären Beitrag leisten. Hierbei sollte eine Vermischung von Berechnung und Bewertung vermieden werden, in dem auf prozentuale Abschläge verzichtet und stattdessen eine Typisierung von qualitativen Nutzungseinschränkungen eingeführt wurde.
Die MF/W bietet zudem für gemischt genutzte Objekte Regelungen zur Ermittlung von Gemeinflächenanteilen und korrigiert dabei die „Schieflage“ zwischen Büromietfläche und Wohnungsfläche, ohne jedoch gemeinschaftliche Erschließungswege der Wohnungsfläche zuzuschlagen. Zugleich öffnet sie den Weg zur Einbeziehung von gemeinschaftlich genutzten Räumen in die Mietfläche und trägt so der demographischen Entwicklung Rechnung, welche zunehmend Flächenangebote außerhalb der abgeschlossenen Wohnung erfordert. Die MF/W sorgt für Transparenz und bietet zudem ein Modell zur Umrechnung von Mietfläche MF/W auf Wohnfläche (nach WoFlV).
Im Einzelhandel wird der Begriff der „Verkaufsfläche“ verwendet, weniger im Zusammenhang mit der Vermietung, sondern im Wesentlichen zur Bestimmung von großflächigem Einzelhandel und dessen baurechtlicher Genehmigung. Bei der Arbeit an der Mietflächenrichtlinie für Verkaufsflächen MF/V stand im Vordergrund, dass die Verkaufsfläche einer ständigen Konversion unterliegt und somit ungleich schwerer abgrenzbar ist als die Mietfläche. Sie wird häufig nicht von baulichen Umschließungen sondern oft nur virtuell oder durch Einbauten begrenzt. Durch Nutzungsänderungen, Umbauten oder Umgestaltung der Möblierung kann sich die Verkaufsfläche ständig ändern. Der Arbeitskreis Flächendefinition hat deshalb festgelegt, dass die Verkaufsfläche nach gif auch in Mietfläche nach gif „umrechenbar“ sein soll und bietet für diesen Zweck Faktoren für eine pauschale oder branchentypische Umrechnung, sowie die fallspezifische Ermittlung an. Es wurde auch entschieden, die Verwendung des Begriffs für das betriebsinterne Benchmarking unberücksichtigt zu lassen und sich auf die bauordnungsrechtlichen Aspekte der Verkaufsfläche zu beschränken.
Nach Ansicht des Arbeitskreises kann langfristig auf den Begriff „Verkaufsfläche“ verzichtet werden, wenn es gelingt die Mietfläche an dessen Stelle zu platzieren, sofern die relevanten Geschäftsprozesse den Umrechnungsmodus verwenden. Die Vorteile dieser Zielsetzung liegen auf der Hand: konstante und klar abgrenzbare Flächen, Wegfall einer auf den deutschen Sprachraum beschränkten Sonderform, Nutzungsunabhängigkeit und Transparenz.
Die neuen Richtlinien MF/W und MF/V haben eine Novellierung der MF/G notwendig gemacht, um die Definitionen einheitlich formulieren zu können und zudem eine bessere Berechnung der Mietfläche in gewerblichen Objekten mit Wohnungsanteilen zu ermöglichen.
Die neuen gif Mietflächenrichtlinien können Sie im Onlineshop unter www.gif-ev.de bestellen:
- Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) / Stand 1. Mai 2012
(Novellierung der MF-G 2004)
- Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) / Stand 1. Mai 2012
- Richtlinie zur Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V) / Stand 1. Mai 2012
Ziele und aktuelle Themen des Arbeitskreises Flächendefinition
Der Arbeitskreis Flächendefinition hat bereits ein neues Projekt gestartet: Der Vergleich von internationalen Flächendefinitionen und deutschen Standards mit dem Ziel der Erstellung eines Kataloges zur länderspezifischen Umrechnung von Mietflächen.
Der Arbeitskreis untersucht am Markt praktizierte Verfahren zur Definition von (Miet-)Flächen, ermittelt den Bedarf für die Schaffung neuer Standards und entwickelt entsprechende Richtlinien, die die Geschäftsprozesse der Immobilienwirtschaft unterstützen.
Anfragen zu Sachverständigen und Schiedsgutachten richten Sie bitte an ak-flaeche@gif-ev.de.
2012 wurde eine Untersuchung von marktüblichen Flächendefinitionen in Europa begonnen. Mit dem Forschungsprojekt will der Arbeitskreis das quantitative/qualitative Verständnis von landesbezogenen Mietflächengrößen fördern.
>> Sie können diese wichtige Arbeit des Arbeitskreises unterstützten, indem Sie den Fragebogen ausfüllen, den Sie unter folgendem Link: https://www.soscisurvey.de/Flaechen/?q=DE01_130403 finden.
VALUE FOR WORKPLACES: Wir unterstützen als Mitglied im Arbeitskreis Flächendefinition die zukunftsweisende Arbeit und Ausrichtung. Sprechen Sie uns gerne dazu an!
