Der Flurfunk

Als Reaktion auf das sich verändernde gesellschaftliche Umfeld wächst aktuell die Nachfrage nach ressourcenschonenden, gesundheitsgerechten und gestalterisch hochwertigen Immobilien, sogenannten Green Buildings.

University of Texas – LEED Certified (Qelle: Stan9999 Wikiemedia Commons)

Die wachsende Nachfrage und der unbestrittene Zusammenhang einzelner Aspekte der Nachhaltigkeit auf den Wert einer Immobilie führt zu einem Handlungsbedarf auf die Wertermittlung. Derzeit nicht oder nur unzureichend berücksichtigt sind die folgenden Fragestellungen:

• Wie sind diese Merkmale zu definieren und zu gewichten?
• Wie lassen sich diese in die Wertermittlung integrieren?
• Welche Hilfsmittel stehen dem Sachverständigen in Zukunft zur Verfügung?
• Wie können Sachverständige entsprechend geschult werden?

Der Wert von Immobilien wird klassischerweise durch Faktoren bestimmt wie Standort-, Grundstücks- und Gebäudemerkmale, das Marktumfeld und letztlich durch die Wertvorstellungen beteiligter Akteure. Bisher nicht berücksichtigt wurden die Mieter, welche die Immobilien jahrelang nutzen und daher gut kennen. Warum aber fließt dieses Wissen nicht in die Wertermittlung ein, obwohl es eine große Chance ist, die Zufriedenheit der Nutzer in die Bewertung mit einfließen zu lassen.

Mit Blick auf den Stand der Forschung fallem vor allem internationale Studien auf: Sie untersuchen den Einfluss der Nachhaltigkeitsaspekte amerikanischer Label auf die Zahlungsbereitschaft bei Transaktionen und Mieten. Es zeigt sich eine durchgängig positive Wirkung auf die Preise. Die im Vergleich zu den Mieten deutlich höheren Transaktionspreise scheinen dabei eine Wette auf die Zukunft zu sein. Aber sind diese Studien auch auf Deutschland anwendbar und mit Erkenntnissen vergleichbar?

In Deutschland haben wir noch eine sehr dünne Datenbasis (s. auch aktuelle Forschungsergebnisse von Lützkendorf & Lorenz). Mit dem deutschen Label DGNB sind erst 285 Gebäude zertifiziert und 230 angemeldet. Dazu kommen noch eine Handvoll nach LEED und BREEAM zertifizierte Objekte. Und das bei einem Immobilienbestand von ca. 17 Millionen Gebäuden in Deutschland. Da kann man nur schwerlich von einer „grünen Welle“ sprechen.

Aber gerade die höheren Mieten und höheren Transaktionen sind die Hoffnung aller Akteure in der Immobilienbranche. Denn für die Modellierung des Cash-flows sind das die entscheidenden Aspekte. Glaubt man den Stimmen der Teilnehmer auf der Green Building Summit 2012 vergangene Woche in Berlin, so nimmt das Gros der Nutzer gerne die Vorteile eines Green Buildings wie Energie- und Wassereffizienz mit, ist aber nur bedingt zu höheren Nettokaltmieten bereit. Darin waren sich Projektentwickler wie Investoren bislang einig. Zwei Fragen, die sich für mich auf dieser Konferenz ergeben haben:

• Warum sind keine großen Nutzer auf der Konferenz vertreten, sondern nur Projektentwickler, Investoren, Ingenieure und Architekten?
• Wie kann der Nutzer aber überzeugt werden und unter welchen Umständen ist dieser bereit, höhere Mieten zu zahlen?

Quelle: eigene Darstellung

Meine Hypothese ist, das die Nutzerzufriedenheit einen nachweisbaren, positiven Einfluss auf die Produktivität der Mitarbeiter in Unternehmen hat. Eine nachhaltige Immobilie trägt daher direkt zum Unternehmenserfolg des Nutzers bei. Und erst mit dieser Erkenntnis ist ein Nutzer bereit, höhere Mieten zu bezahlen. Denn die Flächenkosten machen im Vergleich zu den Personalkosten über 10 Jahre gerechnet nur einen Anteil von 5-8 % aus. Die Personalkosten sind mit über 80 % ein viel größerer Hebel, an den wir ansetzen müssen. Ein Dax-Manager hat es in einem Interview einmal treffen ausgedrückt: „Wenn meine Mitarbeiter aufgrund Ihrer neuen Arbeitswelt auch nur 1% produktiver sind, kann ich mir soviel Fläche leisten, wie ich will!“

Genau das ist aus meiner Sicht der Schlüssel zum Erfolg: Wohlbefinden und Zufriedenheit der Nutzer führen zu einer höheren Produktivität. Erst mit der Einsicht, dass die Immobilie direkt auf den Unternehmenserfolg einzahlt, wird der Nutzer bereit sein auch höhere Mieten zu zahlen.

Einige Studien weisen bereits auf den Einfluss der Arbeitsumgebung auf die Zufriedenheit und Leistung der Mitarbeiter hin (s. Artikel Begegnungsqualität in Bürogebäuden). Es ist aber noch ein weiter Weg für die Forschung, die Ergebnisse vergleich- und wiederholbar zu machen. Ebenso fehlt es an einer detaillierteren Datenbasis nachhaltiger Immobilien in Deutschland, um diese in die Wertermittlung zu integrieren. Es ist also noch viel zu tun für alle Akteuere – vergesst aber den Nutzer nicht!

Das Grau vergangener Tage hat ausgedient – der Trend im Büro geht zum Starbucks-Ambiente! So oder so ähnlich lässt sich der Trend in der Gestaltung moderner Büroräumen wohl zusammenfassen. Dazu stehen Planern immer mehr Produkte zur Verfügung, die das gemütliche Ambiente vom Wohnzimmer und Hotel in das Büro einziehen lassen.

Das Starbucks Feeling (Quelle: Labanex Wikimedia Commons)

Das BuzziBoard ist eine magnetische Tafel, die auf Metalloberflächen oder, wenn beidseitig benutzt, auf Glasoberflächen angebracht werden kann. Dabei schützt Sie die Filztafel vor Sonne, Blicken und Geräuschen und schafft so kleine Oasen der Stille, in denen der Benutzer absolut geschützt und in Ruhe ungestört arbeiten oder relaxen kann. Damit eignet sich BuzziBoard besonders für das Büro: Aus der Glasscheibe wird unkompliziert eine schallgedämpfte Wand, die darüber hinaus als praktische und schön anzuschauende Pinnwand dient. Damit erfüllt BuzziBoard die Bedürfnisse des flexiblen Lebens und sich wandelnder Anforderungen im geschäftlichen, aber auch im privaten Bereich. Je nach Wunsch kann BuzziBoard zudem unendlich erweitert werden oder auch als BuzziScreen im Raum als Paravent verwendet werden. Die Filzprodukte sind in diesem Fall aus ökologischer Produktion, denn das verwendete Material Filz besteht aus recyceltem PET und ist nicht nur wunderbar anzuschauen und angenehm zu berühren, sondern auch wieder recyclebar.

Mit dem Entwurf Clouds für die Firma Kvadrat haben sich die international bekannten Designer Ronan und Erwan Bouroullec ein weiteres innovative Konzept für die kreative Gestaltung im Büro geschaffen: Clouds, ein ineinander greifendes System aus Filzmodulen. Clouds kann als Installation an einer Wand oder an der Decke befestigt werden und lässt wunderbare dreidimensionale Effekte entstehen. Die Module bestehen aus je einem Element und werden mit speziellen Gummibändern aneinander gefügt. Sei es nun ein einfaches Design oder eine komplexe, dekorative Raumabgrenzung oder Wand – ein eigenes Werk zu schaffen geht rasch und unkompliziert. Der Geschäftsführer Anders Byriel von Kvadrat bringt es auf den Punkt: „Immer mehr Menschen entdecken, dass das weiche Material sich nicht nur weich anfasst, sondern auch eine ästhetische Schönheit und großen Einfluss auf die Akustik in unseren Räumen hat. In den letzten Jahren ist uns klar geworden, wie wichtig der Geräuschpegel für unser alltägliches Wohlbefinden ist.“

Das sich Filz nicht nur zur Gestaltung, sondern vor allem zur Verbesserung der Akustik im Open Space eignet hat Microsoft in seiner Niederlassung am Flughafen Schiphol eindrucksvoll bewiesen (vgl. auch Microsoft: Towards a People Ready Organization). So sind dort die meist langweilig weissen Kernwände mit Filzkacheln verkleidet worden, die einerseits Farbe in das Büro bringen und Bereiche sinnvoll gliedern und andrerseits für eine gute Akustik sorgen. Diese haben mit 167 KWh/qm die gleichen Brandlasten wie der Teppichboden und brauchen somit keiner weiteren Behandlung.

Quelle: Microsoft Niederlande, Niederlassung Schiphol, eigene Aufnahme

Ich bin der Meinung, dass mit diesen Möglichkeiten eigentlich kein Grund mehr besteht, warum im Büro alles grau und weiss sein muss. Es braucht nur Mut zu Form und Farbe…

Lange hat es ja gedauert, dass sich namhafte Hersteller verbünden und das Problem Büro ganzheitlich angehen. Ein neuer Kanal bespielt nun das Thema Wohlfühlen im Büro aus vielfältiger Sicht. Unter www.wohlfuehlarbeit.de gibt es ab sofort Tipps und Hintergründe für mehr Gesundheit und Motivation im Büro. Was sich im ersten Moment ganz nach Kuschelecke anhört, entpuppt sich auf Mausklick als ein aktiver, anregender Ideen-Pool zur Verbesserung der Arbeitsbedingungen im Büro.

Hinter diesem neuen Portal stehen namhafte deutsche Hersteller und Dienstleister wie z.B. Anker, Draabe, Steelcase, Preform, Team Licht und weitere. Die Themenfelder des Portals reichen dabei vom Raumklima über Akustik, Licht, Büroeinrichtungen und die Innenraumbegrünung bis hin zum Bodenbelag und der Getränkeversorgung. Bewusst hat man sich hier auf wenige, aber für das Wohlfühlen im Büro entscheidende Themen beschränkt.

Quelle: Das ergonomische Büro, Hochgeladen von Arbeitsschutzkanal am 10.11.2011

Nach ursächlicher Beschreibung von Symptomen wie zum Beispiel körperlicher Beschwerden oder mangelnder Motivation werden mögliche Problemlösungen in Form von Gestaltungshinweisen oder konkreten Produkten vorgestellt. Nicht nur theoretisch, sondern als konkrete Praxisbeispiele unter Betrachtung der Kosten- Nutzen-Aspekte. Ergänzende Fragen können sofort telefonisch oder online – bis hin zu weiterführenden Handlungsempfehlungen – beantwortet werden. So verknüpft das neue Portal als zentrale Kommunikationsplattform die Erkenntnisse über ein leistungsförderndes und gesunderhaltendes
Büro direkt mit den Realisierungsmöglichkeiten für die Praxis.

Für die Zielgruppe selbst – alle Menschen im Büro und jene, die sich professionell als Planer und Gestalter mit dem Büro beschäftigen – gibt es Daten, Fakten und Kontakte, die auf schnellem Wege zu Verbesserungen im Büro führen können. Für die Initiatoren ist das Portal gleichzeitig Startschuss für eine langfristig angelegte Initiative „Wohlfühlarbeit“ mit weiterführenden Maßnahmen und Aktionen. Immer mit dem Ziel, das Umfeld im Büro so zu gestalten, damit sich die Menschen bei der Arbeit wohlfühlen und gesund bleiben. Eine schöne Aufgabe also…

Mit der Nutzung von Social Media werden vielfältige Hoffnungen für das Immobilienmarketing verbunden. Studien belegen: Jeder Vierte verspricht sich schon heute eine Vergrößerung des Kundenkreises, während 14 Prozent hiermit sogar ein geeignetes Mittel zur Umsatzsteigerung bei der Vermittlung von Immobilien sehen. (s. Artikel „Neue Wege in der Immobilienvermarktung – Alternativen zum Exposé?„).

Ein gänzlich neuer Aspekt wird dem Social Media durch das sogenannte Geotagging hinzugefügt. Dabei werden Standortdaten mit Benutzerprofilen verknüpft. So können etwa heute schon Twitter-Nachrichten geografisch erfasst und lokalisiert werden. Noch viel spannender ist die Kombination aus Fotos und Standortdate. Fotos, die zum Beispiel in die Alben von Flickr oder PicasaWeb hochgeladen werden, lassen sich mit GPS-Koordinaten anreichern. Dadurch wird der Aufnahmeort eines Fotos direkt mit einer Landkarte verknüpft. Erste Kameras haben integrierte GPS-Empfänger, die Koordinaten zum Zeitpunkt der Aufnahme gleich mit dem Foto speichern. Aber was bedeutet das nun für die Vermarktung von Immobilien?

Geotagging (Quelle: Eric Fischer)

Auf den beiden Bildern sehen Sie die verschiedenen Laufwege von Einheimischen (Blau) und Touristen (Rot) in London City. Gelb sind die Punkte, bei denen keine Unterscheidung gemacht werden konnte. Sehr deutlich zu erkennen, dass die Touristen bestimmte Routen zwischen den Sehenswürdigkeiten verfolgen und dort kumuliert Fotos machen. So lässt sich die Frage, wer hat wo welches Bild gemacht, sehr einfach beantworten. Darüber hinaus können aber eben die zeitlichen Abfolgen bestimmt und die Laufwege gezielt nachgezeichnet werden. Somit haben Projektentwickler ein weiteres Instrument zur Hand, mit dem sich beurteilen lässt, ob sich eine Büro-, Wohnhaus-, Hotel- oder Retailentwicklung an der geplanten Stelle gut machen würde. Für Bestandseigentümer bietet die Auswertung von Bildern rund um den eigenen Standort die Möglichkeit, die Werbemaßnahmen zu optimieren und noch gezielter Nutzer einzufangen. Es bleibt abzuwarten, wann Nutzer per Foto, Kommentar und Bewertung Einfluß auf die Gestaltung von Innenstädten und Fassaden nehmen.

Weitere Geodaten von Berlin, Hamburg, Paris und weiteren Städten finden Sie hier

Quelle: eigene Darstellung

Immer wieder darf ich dabei sein, wenn sich der Betriebsrat für Themen in der Bürogestaltung interessiert. Nicht, dass hier der Eindruck entsteht, ich hätte etwas dagegen – ganz im Gegenteil: Ich bin für eine starke Vertretung der Mitarbeiterschaft, um ein gutes, von allen akzeptiertes Ergebnis in der Gestaltung moderner Arbeitswelten zu erzielen.

Leider erlebe ich aber häufiger, dass z.T. aus reinem Selbstzweck schwere Geschütze an der falschen Stelle aufgefahren werden. Daher integrieren Unternehmenslenker die Mitarbeitervertreter oft so spät wie möglich in den Prozess zur Anmietung einer neuen Fläche oder der Gestaltung innovativer Bürokonzepte. Aber ist das wirklich zielführend für ein gutes Ergebnis?

Von daher möchte ich diesen Blog dazu nutzen, aus meinen Begegnungen zu berichten und für beide Seiten – Unternehmensführung und Mitarbeitervertreter – Denkanstöße zu liefern.  Heute im ersten Teil dieser „Serie“ geht es um Bürostühle. Eigentlich kein besonders spannendes Thema, aber die Diskussion untereinander und die Argumente für oder gegen einen Stuhl waren z.T. amüsant und führten aus meiner Sicht in die völlig falsche Richtung.

Die selbstgestellte Aufgabe war, im Rahmen der Bestandsaufnahme die Stühle herauszusuchen, die noch so gut waren, dass Sie einen Umzug in eine neue Projektentwicklung mitmachen sollten. Wer sich die Bilder anschaut, wird feststellen, dass:

– bis auf einen Stuhl alle Modelle älter als 10 Jahre, teilweise über 30 Jahre alt sind;

– kein Stuhl in Farbe, Form und Funktion dem anderen gleicht;

– die meisten Stühle den ergonomischen Anforderungen heutiger Arbeitswelten nicht mehr entsprechen.

Die erwähnte Besprechung habe ich mir unter einem anderen Stern gewünscht. Hätte die Frage nach den Stühlen nicht eine ganz andere sein müssen? Warum hat sich offensichtlich niemand die Frage gestellt, wie dynamisches arbeiten in Zukunft sinnvoll erreicht werden kann. Aus diversen Studien ist bekannt, dass wechselndes Stehen und Sitzen den Bewegungsapparat schützt und die Krankheitsfälle in der Belegschaft deutlich reduzieren kann (s. Artikel „Was wäre wenn: Wir nur noch Stehtische hätten?“ oder auch „Laufend arbeiten – die Weiterentwicklung des Steharbeitsplatzes„). Oder wie dem anzunehmenden Unfrieden einer „Zweiklassengesellschaft“ begegnet werden kann. Schließlich möchten nach dem Umzug alle Mitarbeiter über neues Mobiliar verfügen.

Aus formal ästhetischer Sicht ist ein einheitliches Mobiliar sowieso zu empfehlen, aber das ist für die Unternehmensführung verständlicherweise selten ein Argument. Hier spielen vielmehr die Kosten eine wichtige Rolle – und in dieser Rolle ist der Betriebsrat häufig unterlegen, weil er sich auf die falschen Punkte konzentriert und diese vehement, zur Not bis vor Gericht, verteidigt. In meinen Projekten ist noch kein Betriebsrat proaktiv geworden, die Qualität von Ausstattung und Mobiliar zu steigern, aber die Kosten im Bürobetrieb zu reduzieren. Das wäre eine Win-Win-Situation für Mitarbeiter und Manager. Den größten Anteil an den Mobiliarkosten nimmt übrigens der Stauraum ein: Container, Schränke, Hängeregister, Archive und Sideboards. Für einen Untertischcontainer bekommt man einen guten Bürodrehstuhl – wenn ich die Wahl hätte, könnte ich leicht auf den Container verzichten. Sie auch?

Die beiden IT-Riesen Dell und Intel haben in Ihrer Studie „Evolving Workforce“ die Arbeitswelt von morgen untersucht – mit dem Fokus auf das Internet und computergestützte Kollaboration. Weltweit sind dafür mehr als 8300 Beschäftigte befragt worden, wie sie die Arbeitswelt von einschätzen.

Evolving Workforce (Source: Pexels)

So zeigen deutsche Arbeitskräfte bereits heute eine große Begeisterung für das Internet und 81 Prozent bezeichnen es gar als Chance, um die Leistung am Arbeitsplatz zu steigern. Interessant auch: 84 Prozent der deutschen Arbeitnehmer können  jederzeit und überall auf beliebige Webseiten zugreifen – für 62 Prozent ist dies auch wichtig für die tägliche Arbeit.

Auf die Frage nach den Orten, an denen Arbeit verrichtet wird, zeigt sich ein interessantes Bild: Nur noch 74 Prozent der Leistung werden im Büro erbracht. Bereits 10 Prozent werden zu Hause und 4 Prozent an öffentlichen Plätzen verrichtet. Die restlichen 13 Prozent entfallen auf externe Lokationen.

In Bezug auf die Arbeitszeit bestätigen nur noch 59 Prozent der Befragten eine geregelte Arbeitszeit. Bei 65 Prozent der Beschäftigten besteht die Überzeugung, flexiblere Arbeitszeiten machen produktiver. Letztlich möchten 72 Prozent der deutschen Arbeitnehmer die Wahlfreiheit haben, wie sie ihre Arbeit verrichten.

Die gesamte Studie finden Sie zum download hier

greenIMMO und Wagner & Partner starten eine Serie über Mieter in Green Buildings / Das Ziel ist, Nachhaltigkeitsaspekte aus der Nutzerperspektive darzustellen und auf diese Weise „erlebbar“ zu machen

Bei der Diskussion um Nachhaltigkeit von Immobilien steht besonders die Energieeffizienz im Fokus des Interesses und natürlich, dass sich diese über die optimierten Nebenkosten rechnet. Dass ein zeitgemäßes Bürokonzept ebenfalls zu einem Green Building gehört, wird nur selten thematisiert. Die Reduktion auf Energieeinsparpotenziale lässt jedoch besonders die Kriterien außer acht, die zunehmend wichtiger werden für Unternehmen, die sich für ein Green Building-Konzept entscheiden: Mitarbeiterzufriedenheit, Nutzerkomfort, Kommunikation, Flexibilität und Transparenz – allesamt Faktoren, die in Zukunft ausschlaggebend sein werden für die Wettbewerbsfähigkeit.

Es ist also an der Zeit, den abstrakten Begriff der Nachhaltigkeit konkret „erlebbar“ zu machen. „Welche Vorteile bietet ein Green Building dem Mieter“, habe ich daher vor kurzem Marco Samson, Bereichsleiter Facility Management und Einkauf bei TNS Infratest gefragt. Das Unternehmen ist seit einem Jahr Mieter im AURON, einem von der DGNB mit Gold zertifizierten Green Building in München. Sehen Sie hier das Ergebnis eines interessanten Gespräches.

Quelle: Webseite von www.YouTube.com, Hochgeladen von greenimmo am 09.12.2011

Im kommenden Jahr werden wir weitere „grüne“ Mieter in ihrem Green Building besuchen.  Freuen Sie sich auf weitere interessante Erfahrungen vom „grün sein“…