Der Flurfunk

Zertifizierungen von Gewerbeimmobilien sind en vogue – der grüne Gedanke verbreitet sich immer mehr. Auf europäischer Ebene werden gerade Rechenregeln für Ökobilanzen in der Bauindustrie entwickelt. Doch für grüne Mietverträge haben sich noch keine festen Regeln etabliert. Diese Lücke soll nun „greenLease – Der grüne Mietvertrag für Deutschland“ schließen. Initiiert von der Anwaltssozietät Freshfields Bruckhaus Deringer haben sich promiente Branchenvertreter auf 50 Regelungsempfehlungen für einen greenLease geeinigt – einen Mietvertrag, in dem sich Mieter und Vermieter zu einer nachhaltigen und umweltschonenden Nutzung und Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien verpflichten.

Als ein Experte zum Thema nachhaltiger Immobilien bin ich von Patrick Buse aus dem Hause Freshfields Bruckhaus Deringer für einen Artikel in der Legal Tribune Online interviewt worden, welchen Stellenwert ich der Initiative einräume:

Aus meiner Sicht ist die Initiative greenLease sehr zu begrüßen, weil sie mit ihren Empfehlungen eine gute Vorgabe für Eigentümer, Mieter und Ihre Berater in der Entscheidungsphase ist. Zudem räume ich diesen Handlungsempfehlungen eine vergleichbare Bedeutung ein, wie z.B. die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) in Bezug auf die Definition und Berechnung von Mietflächen oder das Royal Institut of Chartered Surveyors (RICS) mit dem Red Book für die Standardisierung in der Bewertung von Immobilien geschaffen haben. Beide Initiativen konnten zu einer massiven Steigerung der Transparenz und zur Professionalisierung der Immobilienbranche beigetragen.

Ob sich die selbst gesteckten Ziele erfüllen, wird sich wohl erst in 2-3 Jahren zeigen. Als sehr positiv ist sicher der interdisziplinäre Ansatz dieser Initiative zu sehen. Mit der Fachkompetenz von Juristen, Ingenieuren, Maklern und weiteren Immobiliensachverständigen ist ein umfangreiches, kompetentes und tiefgehendes „Regelwerk“ entstanden, welches das Potential zum Standard hat. Zudem ist die Zweiteilung der Empfehlungen in die Phase der Erstellung und der Nutzung einer Immobilie sinnvoll. Insbesondere die laienverständliche und  gute grafische Aufarbeitung des Themas sei an dieser Stelle hervorgehoben.

Erst die nächsten Monate und ersten Anwendungsfälle werden allerdings zeigen, wie praktikabel die einzelnen Empfehlungen in der Verhandlung zwischen Vermietern und Mietern sind …

Den gesamten Artikel von Patrick Buse LL.M. auf Legal Tribune Online finden Sie hier

Strategie zur Modernisierung der Bürowelt

Am Ideal vom Neuen Menschen ist schon der Sozialismus gescheitert. Nicht nur, aber eben auch daran. Unternehmen stoßen bei der Einführung neuer Arbeitsweisen und Bürokonzepte auf ähnliche Hürden. Wenn sie von Mitarbeitern die Aufgabe von Gewohnheiten verlangen, erwarten sie das Unmögliche: den Neuen Mitarbeiter. Keine Hoffnung also für non-territoriale Arbeitsplätze, Desk Sharing, Clean Desk, Business Clubs statt Legebatterien für Sachbearbeitung?

Es gibt mindestens drei gute Gründe für diese Revolution. Der gängigste ist die höhere Flächeneffizienz. Allerdings betragen die Raumkosten kaum 10% der Personalkosten. Bei der Produktivität, dem zweiten Motiv, ist der wirtschaftliche Hebel erheblich großer, unter anderem durch die Verbesserung des bereichs- und generationsübergreifenden Austauschs von Wissen. Der dritte ist schließlich die Mitarbeitergewinnung und -bindung durch die attraktivsten Arbeitsplätze der Branche. Demgegenüber steht vor allem ein Grund für das Scheitern: die Vorbehalte der Mitarbeiter.

Die Strategie des Computerherstellers Apple bei der Vermarktung des »Digital Lifestyle« könnte eine Blaupause für die Überwindung dieser Vorbehalte sein. Sie basiert auf den 6 Säulen des i-Prinzips: Design, Fokus, Empathie, Imputation, Freundlichkeit und Intuition. Versuchen wir also zunächst deren Rolle in der Erfolgsstory von Apple zu verstehen, um nützliche Anregungen die Bürowelt zu gewinnen.

Die Erfolgsstrategie

Mit dem i-Prinzip hat es Steve Jobs innerhalb eines Jahrzehnts geschafft den in einer Marktnische dümpelnden Computerhersteller Apple zu einem der wertvollsten sowie einfalls-, einfluss- und erfolgreichsten Unternehmen der Welt zu machen. Dabei waren die i-Produkte alles andere als revolutionär.

Als der iPod 2001 erschien gab es bereits jede Menge MP3-Player. Der iTunes Store trat 2003 gegen unzählige kostenlose Download Angebote für Musik an. Der Markt für Mobiltelefone schien 2007 aufgeteilt und technisch ausgereizt. Dem iPhone wurden kaum Chancen eingeräumt, zu Preisen, für die andere Hersteller bessere Kameras und schnellere Datenübertragung boten. Das iPad schließlich galt 2009 als völlig überflüssiger Zwitter zwischen Computer und Handy.

Ein Modell für die Eltern der Generation Facebook?

Die Werbung kündigte das iPad als »Computer for the rest of us« an. Doch dann wurden innerhalb von kaum zwei Jahren 55 Mio. verkauft und am ersten Verkauftstag des iPad 3 im März 2012 alleine 3 Mio. Eine Erklärung liefert der Artikel »Das Trotzdem-Tablet«, der aus diesem Anlass im Spiegel online erschien. Christian Stöcker räumt darin ein, dass auch er das Gerät zunächst für überflüssig hielt, bis er eines besaß und es bald nicht mehr peinlich fand, mit dem Gerät auf dem Schoss in öffentlichen Verkehrsmitteln gesehen zu werden.

Den Vorbehalten, die ursprünglich auch seine waren, begegnet er inzwischen so: »Ja, das stimmt alles. Aber sobald man das Ding erst mal in seinen Alltag integriert hat, will man es nicht mehr hergeben.«

Digital Lifestyle

Revolutionär waren schließlich nicht die technischen Merkmale der i-Produkte, sondern die neue Art mit der sie die Beziehung zu ihrem Nutzer prägen – das i-Prinzip eben.

Apple Produkte – das i Prinzip (Source: Pixabay)

Es löst zentrale Handicaps selbst technisch überlegener Konkurrenzprodukte. Sie sind kompliziert in der Handhabung und durch unterschiedliche Standards technisch isoliert. Produktzentriert gehen sie davon aus, dass der Mensch – notfalls mit Hilfe der Bedienungsanleitung – lernen muss, die Technik zu verstehen, um ihre Vorteile nutzen.

Das i-Prinzip hingegen stellt den Mensch und seine Beziehung zur Technik in den Mittelpunkt. Es führt die unterschiedlichen Funktionen so zusammen, dass sie für jedermann ohne weiteres nutzbar sind. Weil die Technik die Sprache der Nutzer gelernt hat, kann sie seiner Intuition gehorchen. Statt technischer Merkmale bewarb Apple deshalb den »Digital Lifestyle«. Das Versprechen, dass die i-Produkte das moderne Leben umstandslos einfacher, amüsanter und produktiver machen.

Begeisterung verdrängt Vorbehalte

Das Ergebnis ist bekannt. Man nutzt Dinge, von denen man dachte, dass sie keine nennenswerten Vorteile bieten. Anfangs mit schlechtem Gewissen aber wachsender Begeisterung. Am Ende möchte man sie nicht mehr missen, weil sie Säulen eines zeitgemäßen Lebensgefühls – zumindest aber eines anderen Umgangs mit den digitalen Medien – geworden sind.

Die Rahmenbedingung bei der Modernisierung der Bürowelt sind vergleichbar. Die Requisiten zeitgemäßer non-territorialer Arbeitsplätze sind alt-bekannt: Laptops, Schreibtische, Bürostühle usw. Gleiches gilt für die Vorbehalte: überflüssig, weil kein Zusatznutzen entsteht, der in herkömmlichen Büros nicht auch möglich wäre. Allfällige Einschränkungen beeindrucken Modernisierungsskeptiker kaum angesichts des Vorteils, dass die Aufgabe von Gewohnheiten entfällt.

Um die Generation Facebook müssen wir uns dabei kaum Sorgen machen. Den »digital natives« erscheint die Anpassung der Arbeitswelt an die neuen Medien vor dem Hintergrund ihrer Erfahrungen als selbstverständlich. Ganz anders als »the rest of us«, der älter ist und weniger vertraut mit den neuen Medien, manche Vorbehalte teilt, den Verlust von Besitzständen und Machtpositionen fürchtet. Das i-Prinzip indes hat offenbar das Potenzial, das Generationsgefälle zu überwinden und zu integrieren – zum Neuen Mitarbeiter, der den »Digital Lifestyle« auf die Arbeitswelt ausdehnt, räumlich und zeitlich weniger gebundenes vernetztes Arbeiten als Gewinn und nicht als Zumutung erlebt.

6 Säulen des i-Prinzips

Versuchen wir also die Erfolgsfaktoren des i-Prinzips, die bei Apple Richtschnur für alle Beteiligten von der Konzeption über die Herstellung bis zur Kommunikation mit den Kunden sind, für die Modernisierung der Bürowelt zu nutzen.

Design

An erster Stelle steht offensichtlich das Design. Apple Produkte unterscheiden sich am auffälligsten durch ihre minimalistisch perfektionierte Gestaltung. Elegante Formensprache statt krudem Gehäusedesign bis in kleinste Details. Alu-Druckguss ersetzt Kunststoff samt Fugen und Schrauben. Selbst Kabel und Netzteile verkörpern einen außergewöhnlich hohen Designanspruch.

Die Eleganz spricht das ästhetische Empfinden des Menschen an, seine Eitelkeit und ein instinktives Haben-Wollen, das stärker ist als rationale Vorbehalte, offenbar über Alters- und soziale Grenzen hinweg. Begehrenswertes Design, das sich von allem vergleichbarem abhebt spielt die entscheidende Rolle im Konflikt: »Will ich (nicht?)«.

Wer daraus schließt, dass begehrenswertes Design teuer sein muss irrt. Ein farbiger Anstrich kostet nicht mehr als ein weißer. Atmosphärisch akzentuierte Beleuchtung kann günstiger sein als eine flächendeckend normierte. Und preiswerte gestalterische Anleihen aus anderen attraktiven Lebensbereichen sind durchaus geeignet, wenn sie dem Nützlichen etwas Schönheit und den Hauch des Lebensgefühls in unbeschwerter Freizeit verleihen. Zumal die unvermeidlichen zweckmäßigen Requisiten alleine bestenfalls ihre Herkunft aus der Bürowelt von gestern ausstrahlen, jedenfalls nichts wirklich Begehrenswertes.

Fokus – »Hier lässt sich gut leben – und arbeiten!«

»Es erfordert eine Menge harter Arbeit …,« so Jobs, »die Herausforderungen zu verstehen, … und eine elegante Lösung zu entwickeln. Nur wenn das Ergebnis die Komplexität überwindet, statt sie zu ignorieren, erreicht man, dass es sich dem Nutzer dienend unterordnet.«

»Desk-sharing« stößt als eine der unelegantesten Lösungen in der Regel auf Ablehnung. Allein der Begriff signalisiert eine Zumutung. Die komplexen, oft ungelösten Voraussetzungen verurteilen das offensichtliche Ziel, Fläche und Kosten zu sparen – und dabei die gewohnte Produktivität aufrecht zu halten – zum Scheitern. Die Modernisierung gelingt nicht, wenn sie die Komplexität der Arbeitswelt erhöht, statt die Beziehung des Menschen zu ihr zu verändern, etwa unter dem Motto »Hier lässt sich gut leben – und arbeiten«.

Mit der Einführung von »Wahlfreiheit« zwischen unterschiedlichen Aufgabenszenarien, die bestimmte Tätigkeiten optimal unterstützen, der individuellen Produktivität dienen und den Alltag abwechslungsreicher machen sind die Erfolgschancen jedenfalls größer. Der Fokus ist schließlich ein anderer. Die Voraussetzungen für jeden Einzelnen, die Produktivität pro Quadratmeter zu erhöhen sollen verbessert werden, statt die Flächenkosten – womöglich zu Lasten der Produktivität – zu verringern. Zwar sind die beiden Ziele kein Widerspruch, weil gleichzeitig erreichbar sind. Der Fokus entscheidet indes über die Richtung der Umsetzung – und die Erfolgsaussichten.

Wahlfreiheit ist der Schlüssel zur Überwindung der Komplexität – übrigens auch des Unfreiwilligen und Zwanghaften, das »desk-sharing« als Geschmäckle anhaftet. Sie überlässt die Abwägung zwischen dem unterschiedlichen Mix an Vor- und Nachteilen der einzelnen Szenarien der Selbstverantwortung des Mitarbeiters für seine Produktivität. Die situative Nutzung von konventionellen Arbeitsplätzen, Think Tanks, Projekträumen, einzelnen informellen Arbeitsplätzen in Lounges à la Coffeeshop, Home Office usw. wird umso verlockender je bequemer, vielfältiger und verfügbarer das Angebot ist. Der Fokus liegt auf »Your office is where you are«, damit der Abschied vom personalisierten Arbeitsplatz so leicht fällt wie die Wahl eines anderen als des erstbesten Tisches in einem Restaurant.

Empathie – Gefühle adressieren

In den Werbekampagnen für den iPod stellte Apple nicht das Gerät, sondern ein neues Lebensgefühl in den Mittelpunkt: unbeschwert Musik genießende menschliche Silhouetten. Für das iPhone schließlich gab es keine Bedienungsanleitung. Das Gerät hat nur einen Knopf und ist selbsterklärend. Herkömmliche Handys benötigen dagegen für die vielen, oft mehrfach belegten Tasten umständliche Anleitungen, die meist größer als die Geräte selbst sind.

In einem Pilotprojekt die funktionalen Merkmale einzelner Aufgabenszenarien zu demonstrieren ist für die Modernsierung der Arbeitswelt demnach alles andere als zielführend. Denn die Lösung physiologischer und technischer Erfordernisse sollte – im Rahmen des wirtschaftlich Möglichen – selbstverständlich sein. Entscheidend ist vielmehr die Inszenierung der gewünschten Erlebnisqualität.

Ein Besprechungsraum mit Thermoskanne ist zweckmäßig, lässt aber nicht erwarten, dass der Weg zwischen Aufgabe, Ideen, Lösungen und Entscheidung künftig kürzer wird. Eine Espressobar schon, vor allem, wenn der Kaffee nicht nach Thermoskanne schmeckt und das Ambiente eher einer Lounge als der klassischen Teeküche neben den Toiletten gleicht. Entscheidend ist ein Rahmen, der geeignet und üblich ist für die Pflege der Beziehungen zwischen Menschen. Die Üblichkeit – eine Metapher aus der Vergangenheit – wirkt dabei als Brücke zu künftigen Verhaltensmustern.

Konzentration und Kommunikation flächendeckend zu ermöglichen ist ein Paradoxon. Beliebig teure Lösungen bleiben am Ende unbefriedigend, weil sie die Menschen der widersprüchlichen Komplexität ausliefern. Das Angebot von mehr oder weniger abgegrenzten Bereichen ist die viel näherliegende Lösung. Bereiche, in denen einerseits Stille, Diskretion und eine eher kontemplative Atmosphäre herrscht und andererseits Zonen, in denen man mit Anregungen und Begegnungen rechnen kann, Zusammenarbeit möglich und Störungen zulässig sind.

Das muss keinesfalls flächenaufwendiger sein. Unter dem Motto Wahlfreiheit birgt es auch kaum Akzeptanzprobleme. Menschen, die Unruhe brauchen um produktiv zu sein ist ebenso gedient, wie denjenigen die ungestört sein müssen, um sich auf eine Aufgabe zu konzentrieren.

In beiden Fällen muss das Design über die »stille Botschaft der Räume« das leisten, woran Regeln und Gebrauchsanweisungen scheitern. Die intuitiv – an die Gefühle der Menschen adressierte – verlockende Einladung, die Wahlfreiheit im eigenen Interesse zu nutzen. Probleme schneller bei einem Espresso lösen, je nach persönlicher Stimmung oder Aufgabe die komfortabelste Umgebung aufzusuchen oder störende Tätigkeiten dort zu vermeiden, wo man sich in gedämpfte Stille zurückziehen kann.

Imputation – Die Verpackung erzählt die Story

Ob es sich nun um einen Mac oder iPhone handelt: Apple-Kunden kennen das Gefühl, wenn sie die hochwertig verarbeitete Verpackung öffnen und das einladend eingepasste Produkt darin vorfinden. Dahinter steckt die Erkenntnis, dass die äußere Gestaltung des Produktes seine emotionale und funktionale Bewertung beeinflusst. Die Sorgfalt mit der das Ergebnis gestaltet wurde berichtet dem Nutzer von der Wertschätzung, mit der es für ihn gemacht wurde.

Klassisches Lichtgrau, glatte Kunststoffoberflächen, blendfreie Beleuchtung und fleckenresistente Bodenbeläge sind Merkmale der Arbeitswelt von gestern. Mit atmosphärischer Beleuchtung, strukturierten Oberflächen, Materialakzenten aus der Natur, Wohnwelt und Freizeit lässt sich eher die zeitgemäße Botschaft formulieren: »Hier lässt sich gut leben – und arbeiten“, jedenfalls um einiges besser als mit dem höheren Bruttogehalt bei der Konkurrenz. Dabei sind die Werte einer Unternehmenskultur über das Design ebenso unmerklich verhaltensbeeinflussend im Alltag zu verankern wie die Wertschätzung des Menschen durch das Unternehmen. Letzteres übrigens viel wirkungsvoller als der Bullshit-Klassiker in Führungsleitsätzen: »Das Wertvollste im Unternehmen sind die Mitarbeiter.«

Freundlichkeit

Beim Einschalten des Ur-Mac erschien anstelle des damals üblichen dunklen Bildschirms mit kryptischen Kommandozeilen ein heller Bildschirm mit einem lachenden Gesicht – das sich in ein trauriges verwandelte, wenn ein Problem auftrat. Dem Apparat verlieh das einen freundlich, menschlichen Zug. Täglich, bei jedem Einschalten.

In der komplexen modernen Arbeitswelt müssen zweckmäßige Gestaltung, Technik und Funktionalität im Hintergrund wirken. Im Vordergrund muss eine freundliche Atmosphäre stehen, die Menschen dazu einlädt, wie Freunde zusammenzuarbeiten. Und sie muss durch die Umstände ein Lebensgefühl vermitteln, das die Komplexität beherrscht, vernetztes Arbeiten einfacher, angenehmer und stressärmer macht.

Standardisierte Produkte aus Katalogen der Büromöbelhersteller sind dabei unersetzlich wie das Wasser in der Suppe, spielen aber nicht die entscheidende Rolle. Wichtiger sind die Gewürze. Gestalterische Akzente, die dem Nutzer mit handwerklicher Perfektion die »stille Botschaft der Räume« vermitteln. Täglich. Ein Lebensgefühl, das der digitalen Welt den analogen Genuss einer neuen Lebensqualität verleiht: unkompliziert, sozial vernetzt, kommunikativ, entspannt. Und das Design soll nicht nur Bewerber begeistern. Im Alltag muss es unvermeidliche Handicaps als akzeptablen Preis erscheinen lassen. Zum Beispiel das Dilemma mit der Akustik: informiert sein versus Störung oder die beiden Seiten der Transparenz: sehen versus gesehen werden. Die Attraktivität des iPhone Design ließ immerhin die Handicaps der fehlenden Kamera und UMTS-Unterstützung als belanglos erscheinen – obwohl es günstigere Geräte mit diesen Funktionen gab.

Intuition

Apple Produkte sind letztlich so erfolgreich, weil sie von ihren Besitzern geliebt werden. Und sie werden geliebt, weil sie ausgehend vom Benutzererlebnis mit Sorgfalt so konstruiert sind, dass der Umgang mit ihnen selbsterklärend den Alltag in der digitalen Welt bereichert. Dem Unternehmen beschert das die mit Abstand größte Markentreue seiner Kunden und die mit Abstand größte Rendite in der Computerindustrie.

Dass das i-Prinzip einer Standardisierung nicht im Weg steht, belegt das Ökosystem, das Apple rund um seine Produkte geschaffen hat. Trotz strikter Standardisierung erlauben sie reichlich Individualität, solange man sich innerhalb des Systems bewegt. Damit ist nicht die Pseudo-Individualität eines Bildschirmschoners gemeint, sondern die kompromisslos menschlicher Intuition entsprechende Technik. Sie nutzt Metaphern aus der Vergangenheit und Vertrautes, um neue Verhaltensweisen über die Sprache der Dinge selbstverständlich zu machen.

Erst wenn Design, Fokus, Empathie, Imputation und Freundlichkeit in der modernisierten Bürowelt ein intuitiv erlebbares Ganzes ergeben, darf man erwarten, dass alle Vorbehalte einer zunächst skeptischen aber rasch zunehmenden Begeisterung weichen, die sich auch bei der Mitarbeitergewinnung und -bindung positiv auswirkt.

Viel beachtete, erfolgreiche Beispiele des Wandels, wie zum Beispiel das Smart Working Projekt der Credit Suisse in Zürich zeigen, dass das i-Prinzip funktioniert und das Ergebnis von Mitarbeitern funktions- und generationsübergreifend ohne wesentliche Vorbehalte ähnlich geschätzt wird wie die Kultprodukte von Apple.

Übrigens

Der überwiegende Teil dieses Artikels wurde auf einem iPad in der Frühlingssonne auf der Terrasse geschrieben.

Gastbeitrag von Wolfram Fuchs, Berater congena GmbH, München

Der grüne Mietvertrag, oder auch neudeutsch Green Lease, wird aktuell in der Fachwelt heiß diskutiert. Insbesondere stellt sich für die Vermieterseite die Frage, wie sich Mietinteressenten zur ökologischen Bewirtschaftung bereits in der Anmietung überzeugen und verpflichten lassen. Denn das ist für viele Zertifizierungen Grundvoraussetzung – ohne den Mieter geht es nicht.

In Deutschland gibt es jetzt einen Referenzrahmen für sogenannte nachhaltige und ökologische Mietverträge im gewerblichen Bereich. Initiiert von der Anwaltssozietät Freshfields Bruckhaus Deringer haben sich promiente Branchenvertreter auf 50 Regelungsempfehlungen für einen „Green Lease“ geeinigt – einen Mietvertrag, in dem sich Mieter und Vermieter auch zu einer nachhaltigen und umweltschonenden Nutzung und Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien verpflichten. Zu der Arbeitsgruppe, welche die Empfehlungen in Zusammenarbeit mit Mietern und Vermietern erarbeitet hat, gehörten Vertreter von alstria office, Daimler Real Estate, Deutsche Bank, EPM Assetis, Ernst & Young Real Estate, dem IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, Jones Lang LaSalle, Union Investment Real Estate und des Branchenverbands ZIA.

Quelle: Broschüre Green Lease, Webseite www.der-gruene-mietvertrag.de

Die Broschüre gibt kompetente Empfehlung in über 50 Regelungsempfehlungen zu Themen wie … Hilfreich ist dabei die Unterscheidung, die Regelungen eine Zertifizierung betreffen oder von dieser unabhängig sind. Das trifft z.B. auf die empfohlenen Regelungen zur Reinigung zu. Im Folgenden ein Auszug und Beispiel aus dem Werk (S. 29):

Die mit Abstand häufigste Maßnahme regelmäßiger Pflege einer Immobilie und gleichzeitig einer der Bereiche, in denen sich Nachhaltigkeitsaspekte ohne Schwierigkeiten in den Mietvertrag einführen lassen, ist die Reinigung. In der Regel ist der Vermieter für die Reinigung der Gemeinschaftsflächen des Mietobjektes zuständig (wobei er die Kosten hierfür auf die Mieter umlegt) und der Mieter (auf eigene Kosten) für die Reinigung der exklusiv von ihm genutzten Flächen des Mietobjektes. Die nachfolgende Regelungsempfehlung 18 stellt Kriterien auf, die bei der Reinigung zu berücksichtigen sind. Da meist sowohl Vermieter als auch Mieter die Reinigung durch von ihnen beauftragte Dienstleister erledigen lassen, ist in Ziff. 2 der Regelungsempfehlung 18 ausdrücklich die Pflicht zur „Weitergabe“ der Verpflichtungen aus Ziff. 1 an die Reinigungsunternehmen vorgesehen.

„Für die Reinigung des Mietobjektes gilt Folgendes:

• Soweit für die Reinigung Reinigungsmittel verwendet werden, muss es sich um ökologisch unbedenkliche Reinigungsmittel (z.B. solche, die mit dem Umweltzeichen „Blauer Engel“ oder Umweltsiegeln des Typs I im Sinne der ISO 14024 ausgezeichnet sind) handeln. Von mehreren gleich wirksamen Reinigungsverfahren ist das umweltschonendere anzuwenden (z.B. mechanische statt chemische Rohrreinigung), und zwar auch dann, wenn dies zu Mehrkosten führt.
• Diese Vorgaben sind den beauftragten Reinigungsunternehmen entsprechend aufzuerlegen und der jeweils anderen Partei ist die Einhaltung dieser Vorgaben jährlich nachzuweisen (z.B. durch Vorlage von  Einkaufsbelegen oder einer schriftlichen Bestätigung der beauftragten Reinigungsunternehmen).“

Die Broschüre erhalten Sie hier zum download oder direkt auf der Webseite http://www.der-gruene-mietvertrag.de

Weitere Informationen zu Green Lease erhalten Sie auf unserem Partnerportal GreenImmo

Überhaupt ist das so eine Sache mit dem Papier. Vor einigen Jahren wurde vollmundig das papierlose Büro prognostiziert. Das Gegenteil scheint der Fall. Das absolute Papieraufkommen in Unternehmen steigt noch immer. Das bestätigt auch eine aktuelle Studie des internationalen Anwender Fachverbandes AIIM aus dem Jahr 2012, die das Papieraufkommen und deren Auswirkungen untersucht hat. Etwa 35 % der Befragten gaben zwar an, ihr Papier- und Kopieraufkommen teilweise reduziert zu haben. Allerdings gaben auch ein Drittel der befragten Unternehmen an, dass sich das Papier- und Kopieraufkommen in ihrem Unternehmen sogar erhöht habe. Das erstaunlichste Ergebnis war sicherlich, dass ca. die Hälfte der gescannten Dokumente ursprünglich digital erstellt wurde.

Clean Desk Policy? (Quelle: Pexels)

Die zunehmende Eliminierung von Papier aus den Unternehmensprozessen trägt zwar erheblich zur Beschleunigung und Produktivitätsgewinnen bei, scheitert jedoch immer wieder an gewohnten Arbeitsweisen. Und so sind wir wieder an dem Chaos auf unserem Schreibtisch angelangt.

Selbstverständlich lassen sich auch gute Argumente gegen den Aufräum-Fetisch im Büro finden. Schließlich dauert auch Aufräumen seine Zeit, verhindert die Kombination von neuen Erkenntnissen durch zufällig gefundene Dokumente und einen leeren, fast toten, Eindruck hinterlassen. Und nur in einer gemütlich-chaotischen Atmosphäre glauben viele Menschen produktiv arbeiten zu können.

Gegen das Chaos auf dem Schreibtisch sprechen indes Erkenntnisse aus der Arbeitspsychologie, nach denen sich fast auf magische Weise die Ordnung im Gehirn und auf dem Schreibtisch spiegeln. Klarheit der Gedanken ist also nicht nur eine Form der Ordnung im Kopf.

Zudem ist das Büro kein Wohnzimmer, sondern die Visitenkarte eines Unternehmens. Und damit der erste Eindruck von Kunden, Partnern, Investoren und zukünftigen Mitarbeitern. Vertrauliche Dokumente gehören nicht auf den Stapel, sondern weggeräumt und verschlossen.

Büros werden zunehmend als  Markenzeichen des Unternehmens etabliert und eine gelebte Clean-Desk-Policy kann dabei aktiv helfen. Man muss kein Feng-Shui-Berater sein, um zu wissen, dass in der Reduktion eine gewisse Kraft liegt. Und die kann besser in die Kundenbeziehung als zum Suchen investiert werden. Das sollten auch „Volltischler“ und „Bodengründler“ verstehen.

An dieser Stelle empfehle ich den Film “Schränke auf – Bürokontrolle”, NDR 2003

Die nächste Dekade im europäischen Bürosektor wird von einer beschleunigten Wertminderung und sich weiter verkürzenden Lebenszyklen geprägt sein. Zu diesem Ergebnis kommt eine weitere Untersuchung innerhalb des Offices 2020 – Programms von Jones Lang LaSalle. Diese Entwicklung beruht auf den steigenden rechtlichen Anforderungen im Bereich der Nachhaltigkeit, der weiter zunehmenden Nutzung neuer Techniken und sich verändernder Anforderungen seitens der Büronutzer (s. Artikel Immobilienwirtschaft – Trends und Treiber 2012).

Überalterung – Abriss oder Revitalisierung? (Quelle: Pexels)

Ein großer Teil des Büroflächenbestands in Europa muss als “alt” bezeichnet werden. In Deutschland etwa stammen 59 % des gewerblich genutzten Immobilienbestands aus der Zeit zwischen 1950 und 1960, in Großbritannien sind es rund 22 %, in Paris sind mindestens Zweidrittel des Bestands mehr als 20 Jahre alt. „Der Aufwand, ältere Gebäude in Schuss zu halten, wird mit steigendem Alter immer größer und kapitalintensiver”, so Bill Page, Leiter EMEA Offices Research.

Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang das Verhältnis von Neubau oder Totalsanierung gegenüber dem Bestand. Die so genannte Nettoersatzquote bewegt sich auf einem sehr geringen Niveau. Selbst in Märkten wie Paris oder der City of London liegt sie unter 3 %. Diese Raten zu steigern, ist kein leichtes Unterfangen, zumal in einer Zeit, die von Kostendruck geprägt ist und in der Gebäude für einige Zeit in Bankenbesitz sind. Damit verbundene Engagements werden wohl überlegt, bieten aber letztlich Vorteile: höhere Mieterzufriedenheit, reduzierter Leerstand. Auch Investoren mit dem richtigen Know-how profitieren: lukrative Wertsteigerungen können – bei sinkenden Kaufpreisen für nicht mehr zeitgemäßen Bestand – durch Sanierungen erzielt werden.

„Das Thema Wertminderung und Überalterung von Immobilien betrifft den Bürosektor mehr als jeden anderen Bereich“, so Benoît du Passage, Managing Director Jones Lang LaSalle Frankreich, verantwortlich für Südeuropa und Schirmherr des Projekts. Es gebe erste Hinweise, dass Investoren die Kosten bereits heute bei ihrer Preisvorstellung beim Ankauf einer Büroimmobilie berücksichtigen, um zukünftige gesetzliche Anforderungen in Sachen Nachhaltigkeit erfüllen zu können. „Dies wird sich auf die Bewertung von Immobilien auswirken, insbesondere auf die von aktuell nur durchschnittlicher Qualität, da hier der Kapitalaufwand für vorgeschriebene Sanierungen deutlich umfangreicher sein kann.“ Und Bill Page ergänzt: „Der Bürosektor und die Anforderungen der Nutzer verändern sich deutlich schneller als die Realisierung eines Objekts, bei dem manchmal Jahre zwischen Architektenentwurf und Fertigstellung vergehen. Gebäude, die gesetzliche Anforderungen nicht erfüllen oder die Bedürfnissen der Nutzer nicht mehr abdecken, für Sanierungen nicht mehr in Frage kommen, haben zwei Alternativen: Umnutzung oder Abriss.”

Der deutsche Büromarkt vollzieht derzeit einige tiefgreifende Veränderungen. Das bleibt auch für die Akteure in der Immobilienwirtschaft nicht ohne Konsequenzen. Immer mehr Unternehmen lassen sich bei der Immobilien- und Standortstrategie umfassend beraten, ziehen Nachhaltigkeitsaspekte, die Flexibilität, den Service und die Verträge für die Immobilie in die Entscheidungen mit ein. Dabei sind Nutzer bereits in einer stärkeren Verhandlungsposition als jemals zuvor.

Real Estate Trend 2012 (Quelle: Pixabay)

1. Flexiblere Mietverträge: Der Trend geht tendenziell zu kürzeren Mietvertragslaufzeiten als den bisher üblichen fünf (Bestand) oder zehn Jahren (Neubau). 3-Jahres-Verträge gewinnen an Boden und sollen laut der Studie Offices 2020 von Jones Lang LaSalle 2020 bereits rund vierzig Prozent aller neuen Vertrags-Abschlüsse ausmachen. Ursächlich hierfür sind vor allem der technologische Wandel sowie sich zunehmend verändernde Arbeitswelten, die von den Büronutzern mehr Flexibilität verlangen. Nicht nur die möglichst kurze Vertragslaufzeit, sondern vor allem die flexible Gestaltung der Mietverträge über Sonderkündigungsrechte für Teilflächen oder Optionen auf neue Flächen werden favorisiert.

2. Nachhaltigkeit: Die Umsetzung von Nachhaltigkeitszielen wird die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilienwirtschaft zukünftig stärker beeinflussen als andere Wirtschaftszweige. Dies ist das Ergebnis einer Studie, welche die Deutsche Hypo mit dem Titel Studie Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft veröffentlicht hat. Treiber dieser Entwicklung sind hier die Büronutzer – vor allem für große Unternehmen ist das Vorhandensein eines Nachhaltigkeitszertifikats inzwischen Bedingung bei der Anmietung von Büroflächen.

3. Corporate Real Estate Services: Unternehmen setzen bei der Suche nach Büroflächen verstärkt auf umfassende Beratungsmandate. Galt dies für große Konzerne schon lange, so beauftragen inzwischen immer häufiger auch kleinere Unternehmen Beratungshäuser mit der Erarbeitung und Umsetzung einer Immobilien- bzw. Standortstrategie (s. Artikel Anmietungskriterien großer Nutzer). Corporates legen Standards für die Arbeitsplatzausstattung und den Flächenverbrauch mittlerweile dezidiert fest. Weit verbreitet sind sog. „Design Workbooks“ mit Vorgaben zu technischen, baulichen und rechtlichen Aspekten für die Anmietung von Gebäuden und deren Umbau.

4. Service: Im Wettbewerb um den Mieter ist der Faktor „Service“ immer noch eine vernachlässigte Größe. Und das, obwohl Umfang und Qualität der im direkten Arbeitsumfeld erbrachten Serviceangebote einen spürbaren Einfluss auf die Motivation und Leistungsfähigkeit der Büroangestellten haben. Die Studie Serviceimmobilie 2012 von Union Investment belegt, dass Nutzer mit dem Serviceangebot im unmittelbaren Arbeitsumfeld nur mäßig zufrieden sind. Fast jeder Vierte wünscht sich im direkten Arbeitsumfeld ein besseres Angebot für die Verpflegung; ebenso stehen bessere Sport- und Wellness-Angebote in unmittelbarer Nähe zum Büroarbeitsplatz ganz oben auf der Wunschliste. Food & Fitness sind auch die Servicebereiche, für die in der Studie die größte Zahlungsbereitschaft gemessen wurde.

Für die Akteure der Immobilienwirtschaft ergeben sich aus den oben erläuterten Trends vielfältige Chancen. Es bleibt bei der Frage, wie kann ich attraktive Mieter für meine Immobilie gewinnen und auch darin halten. Dennoch ändert sich das Berufsbild: Makler und/oder Berater?!