Der Flurfunk

Starke Marken sind seit jeher wertvoll für Unternehmen – mit Marken verknüpfen Verbraucher etwas Unverwechselbares. Das goldene „M“ oder der „Stern“  sind überall auf der Welt identifizierbar und gut bekannt: Symbole, im besten Fall mit positiven Emotionen besetzt. Starke Marken wie McDonalds (Nr. 6 mit 33 Mrd. $ Markenwert) oder Mercedes-Benz (Nr. 12 mit 25 Mrd $ Markenwert) werden stärker nachgefragt als herkömmliche Produkte und können damit höhere Preise durchsetzen.

Gutes Marketing für eine Markeimmobilie (Source: Pixabay)

Laut einer Studie der International Real Estate Business School (IREBS) gilt dieser Zusammenhang auch für Immobilien. Martin Halder, Vorstand der Meilenwerk AG, zitiert die Ergebnisse der Studie in ImmobilienWirtschaft 12-01 2013, S. 48: „Der Untersuchung zufolge erzielen Büroimmobilien in Deutschland, die in der Öffentlichkeit als Marke wahrgenommen werden, deutlich mehr Rendite. Die Mieten steigen um durchschnittlich 7,5 Prozent, die Verkaufswerte liegen sogar bis zu 15 Prozent über denen einer herkömmlichen Immobilie.“

Aber machen ein Gebäude von einem renommierten Architekten, ein schicker Name und eine Hochglanzbroschüre auch gleich eine Marke?

Ich bleibe skeptisch, dass ein prominenter Name allein reicht, um einem Gebäude ein entsprechendes Profil zu verleihen. Vielmehr drängt sich die Frage auf, ob dieser Stararchitekt/Designer das Profil nicht viel stärker prägt, als das Gebäude selbst und somit lediglich seiner eigenen Marke nützt.

Zudem sind zu Beginn einer Projektentwicklung die Nutzer nicht immer alle bekannt. Es hat also, wenn überhaupt, nur eine sehr spekulative Nutzergruppenanalyse stattgefunden. Die spezifischen Anforderungen der späteren Nutzer sind kaum alle mit zu berücksichtigen. Darüber hinaus hat die schnelle Vermietung für einen Entwickler Vorrang vor einem langfristigen Aufbau der Marke, bei dem evtl. Kompromisse bei der Mieterauswahl gemacht werden müssten.

Anders verhält es sich bei nutzerspezifischen Projektentwicklungen, bei denen sich ein potentieller Nutzer bereits in der Planungsphase sehr stark einbringt. Ein gutes Beispiel ist der jüngst erstellte „TOUR TOTAL“ am Hauptbahnhof in Berlin. Als erstes Gebäude im neuen Quartier Europacity ist es mit seinen 70 Metern Höhe ein weithin sichtbares Landmark. Der Berliner Kurier titelte jüngst: „Weisser Riese, Total schön: Berlin hat ein neues Wahrzeichen.“

Aber nicht nur seine Höhe macht es für Berlin besonders. Im Sommer 2008 begannen für Total Deutschland die Überlegungen für eine Konsolidierung der Standorte in Deutschland, eine neue Wasserstofftankstelle und eine neue Arbeitswelt (s. Artikel „TOUR TOTAL – Einzug in die neue Arbeitswelt“). Ein tiefgreifender Prozess involvierte über 10 % bzw. 50 Mitarbeiter in unterschiedlichen Arbeitsgruppen: Von A wie Arbeitsplatz über K wie Kommunikation bis Z wie Zentralisierung. In diesem Zuge ist neben den Anforderungen auch der Name TOUR TOTAL für das Gebäude von den Mitarbeitern vorgeschlagen und gewählt worden.

Seit Mietvertragsunterzeichnung im Mai 2009 ist der Name in der internen und externen Kommunikation verwendet worden. Die frühe Namensbildung, eine besondere Architektur und der tiefgreifende Prozess haben das Gebäude nicht nur in der Fachwelt bekanntgemacht. Am 11. Oktober 2012 kamen über 3.000 interessierte Berliner zum Tag der offenen Tür und konnten sich ein Bild vom neuen Gebäude und der Arbeitswelt machen.

Eine spezifische Nutzeranalyse, die konkrete Einbeziehung der Nutzer und ein gezieltes Marketing (vgl. Artikel Immobilienmarketing – was kann Guerilla-Marketing?) sind der Schlüssel für eine Markenimmobilie. Diese darf gerne auch wieder einen stärkeren Wiedererkennungswert haben als die Standard-Investorenimmobilie. Und damit schließt sich auch wieder der Kreis zu höheren Mieten,Renditen und Verkaufspreisen…

„Weisser Riese – Total schön: Berlin hat ein neues Wahrzeichen“ titelt am 13. Oktober 2012 der Berliner Kurier. Der TOUR TOTAL Berlin ist mit knapp 70 m das erste sichtbare Landmark im neuen Quartier Europacity nördlich des Berliner Hauptbahnhofs.

Quelle: Fassade vom TOUR TOTAL, eigene Aufnahme

Am 11. Oktober 2013 war es endlich soweit, der neue Hauptsitz von Total Deutschland konnte nach viereinhalb-jähriger Planungs- und Bauzeit endlich eingeweiht und von ca. 500 Mitarbeitern bezogen werden. Der Projektentwickler CA Immo plante das Gebäude als ökologisches Gebäude mit einer Silber-Zertifizierung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen. Mit dem Umzug setzt TOTAL ein klares und weithin sichtbares Zeichen. „Wir bekennen uns zu Berlin und bekräftigen unser Ziel, in Deutschland weiter zu investieren und zu wachsen“, betonte der Geschäftsführer Hans-Christian Gützkow zur Eröffnung.

Unter dem Motto Mobilität ist die neue Arbeitswelt entwickelt worden. „Kommunikation und Mobilität – das ist es, was wir wollen. Wir fordern die Mitarbeiter auf, sich zu bewegen. Das ist nicht nur für die Gesundheit gut, sondern auch für die Kommunikation untereinander“, sagt Pascal Havy, der Projektleiter vom TOUR TOTAL.  Dieser wurde so geplant, dass:

• Prozesse und Strukturen
• Kommunikation und Konzentration
• Wohlbefinden und Gesundheit

  Quelle: Arbeitsplatzkonzept mit hohem Schallschutz und pers. Ablage, eigene Aufnahme

Das Regelgeschoss verfügt neben den Arbeitsplätzen eine Lounge sowie kleinere Meetingräume. Als Rückzugsmöglichkeit, zum kurzen telefonieren, für Meetings von 2-4 Personen lässt sich ein speziell mit dem Möbelhersteller Bene entwickelter Cocoon temporär über den Tag nutzen.  Dabei stehen ein Tisch, ein White Board für Aufzeichnungen an der Innenseite ebenso wie Strom- und EDV-Anschlüsse zur Verfügung. Der Cocoon ist durch seine Konstruktion und Polsterung der Innenflächen akustisch hoch absorbierend und schützt damit die umliegenden Kollegen.

Der Akustik ist im Open Space eine große Bedeutung zugemessen worden. So sind eine Akustikdecke, ein absorbierender Teppich, viele Akustikbilder und Akustikmöbel zum Einsatz. „Ich hatte vermutet, dass es viel lauter ist, wenn 40-50 Personen auf einer Etage arbeiten. Dem ist aber nicht so“, betont eine Mitarbeiterin von Total. „Alles ist viel offener, das gefällt mir sehr gut“.

Das Gebäude ist ganz auf den Service am Mitarbeiter ausgerichtet und beherbergt eine Konferenzetage mit 14 unterschiedlichen großen Räumen, einen Service-Center, einen Sportraum, ein Eltern-Kind-Zimmer und einen Sport- und Ruhebereich. Dieser kann zu den Geschäftszeiten genutzt werden, steht vordergründig für die präventive Gesundheitsförderung zur Verfügung und sieht eine Auswahl an Cardio-Geräten, Beratungs-und Kursangeboten vor.

Das Bistro im Erdgeschoss verfügt über ca. 140 Sitzplätze, die sowohl für die Mittagszeit als auch zu kleineren Besprechungen über den Tag hinweg genutzt  werden können. Dieses Meet & Eat Konzept ist von LWArchitects aus Berlin entworfen und umgesetzt worden.

Im Rahmen eines gezielten Change Management ist der Veränderungsprozess von mir professionell begleitet worden. Bleibt abzuwarten, ob die vielen Veränderungen, insbesondere auch in täglichen Arbeitsprozessen, angenommen werden und zu Verbesserungen führen. Das erste Feedback vieler Mitarbeiter ist sehr positiv, eine genauere Betrachtung könnte nach dem ersten Quartal 2013 erfolgen.

Wir wünschen allen Mitarbeitern viel Erfolg im neuen Haus …

Sowohl gesellschaftliche Veränderungen als auch der technologische Fortschritt zwingen Unternehmen dazu, ihre bisherigen Unternehmensstrukturen und Arbeitsprozesse zu überdenken und zeitgemäßen Konzepten anzupassen. Das Büro und die Büroimmobilie nehmen dabei eine Schlüsselposition ein. In der mehrteiligen Web TV-Serie Büroimmobilien-Konzepte RELOADED beschäftigen sich Dr. Roman Wagner MRICS, Experte für zukunftsweisende Arbeitswelten, und Dagmar Hotze, Immobilienjournalistin und Inhaberin von GreenImmo, ausführlich mit aktuellen Entwicklungen und kommenden Trends.

Der erste Teil „Arbeitwelt im Wandel“ zeigt grundsätzliche Veränderungen in der Arbeitswelt auf und mit welchen Bürokonzepten Unternehmen auf diesen Wandel reagieren können.

Quelle: Büroimmobilien-Konzepte RELOADED, Veröffentlicht am 11.10.2012 von greenIMMO

Im zweiten Teil Das i-Prinzip in Bürogebäuden wird untersucht, welchen Einfluss die Funktionalität und Intuition von technischen Geräten auf die Arbeitsweise und das Bürokonzept haben könnten: Wie lassen sich Bedienkomfort und Intuition von Apple-Geräten für das Büro lernen?

Ab der 46. KW online auf GreenImmo und dem Flurfunk!

Die Bedeutung der Flächenteilbarkeit von Büroimmobilien wird unterschätzt. Zu diesem Schluss kommt eine Studie von Colliers International. Aus der Analyse von rund 25.000 Mietvertragsabschlüssen, die in den Jahren 2000 bis 2011 in den sechs wichtigsten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart abgeschlossen wurden,lassen sich wertvolle Erkenntnisse für Projektentwickler und Bestandshalter von Büroimmobilien ableiten. Die Ergebnisse liefern Entscheidungshilfen sowohl bei der Planung von Neubauten als auch bei (Kern-) Sanierungen respektive Umbauten von Büroimmobilien. Im Zentrum der Studie steht die Frage, ob und wieweit eine erhöhte Flächenteilbarkeit einen begünstigenden Faktor für den Vermietungserfolg darstellt – oder gar als Erfolgsgarant für einen Abschluss dienen kann.

Flexibilität ist entscheidend (Source: Pixabay)

Das Gesamtergebnis hat gezeigt, dass nur rund 16% aller Mietverträge eine Größe von 1.000 m² und mehr erreichten, im Großflächensegment über 5.000 m² sind es sogar nur noch 2%. 50 % der analysierten Mietverträge wurden im Kleinflächensegment bis 344 m² und darunter abgeschlossen. „Die Analyse zeigt außerdem, dass in der weiteren Differenzierung zwischen Bestands- und Neubauflächen der Trend zur kleinflächigen Anmietung bei Bestandsimmobilien deutlich stärker ist. Dies ist dem Umstand zu schulden, dass nur ein vergleichsweise geringer Flächenanteil bei Projekten und Neubauten für die kleinteilige Vermietung vorgesehen ist. Hier stehen große Ankermieter im Fokus, da sie der wichtigste Faktor für die Finanzierungsvorgaben und generell für die Realisierbarkeit der Immobilie sind“, so Felix Kugler, der die Studie im Rahmen seiner Bachelor Thesis an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt erarbeitet hat.

Viele Akteure dürften diese Verhältnisse überraschen: In einer Umfrage unter 75 Projektentwicklern und Investoren wurde der Anteil der Mietverträge unter 300 m² auf 16 % geschätzt – tatsächlich liegt er bei 42 %. Die Bedeutung kleinerer Flächen nimmt sogar zu: Waren von 2000 bis 2005 die Hälfte der gemieteten Flächen kleiner als 350 m² und Dreiviertel kleiner als 741 m², sanken in den folgenden fünf Jahren diese Größen auf 340 m² bzw. 649 m². „Die Entwicklung zu kleinteiligen Mietverträgen und die Verstärkung dieses Trends bedeuten, dass die Flächenflexibilität auf dem Markt stark gefragt ist und sich positiv auf den Vermietungserfolg auswirken kann“, kommentiert Colliers-Researcher Andreas Trumpp.

Die Arbeitswissenschaft schlägt manche Kapriolen: Waren es bis vor kurzem noch Burnout und Depressionen durch Leistungsdruck, so wurde jetzt ist die Beförderung von Mitarbeitern als Gesundheits- und Wohlfühlkiller entdeckt. Beförderungen schaden der psychischen Verfassung – das zeigt die aktuelle Studie „Extra Status and Extra Stress: Are Promotions Good for Us?“ der australischer Wissenschaftler David Johnston und Wang-Sheng Lee.

Karriereleiter (Source: Pixabay)

Für die Studie analysierten sie rund 2000 Beförderungen von Vollzeitbeschäftigten im Alter von 18 bis 64 Jahren verfolgten ihre Entwicklung über zehn Jahre. Unmittelbar nach einer Beförderung gaben die Befragten im Durchschnitt an, mehr Verantwortung zu tragen, einen sichereren Arbeitsplatz zu haben und fairer bezahlt zu werden. Zugleich berichteten sie von längeren Arbeitszeiten und gestiegenem Stress.

Spätestens nach drei Jahren sei die Karriere-Euphorie dann verflogen: Trotz mehr Geld und höherem Status gingen Jobzufriedenheit, subjektive Arbeitsplatzsicherheit und das Gefühl, angemessen bezahlt zu werden, wieder auf das Niveau vor der Beförderung zurück. Körperliche Gesundheit und allgemeine Lebenszufriedenheit blieben auf lange Sicht weitgehend unverändert. Die psychische Gesundheit litt jedoch dauerhaft unter der gestiegenen beruflichen Belastung, die verbreitet zu Nervosität und Unruhezuständen führte.

Da hilft nur eins: Regelmäßig befördern! So könnten sich Unternehmen motivierte und gesunde Mitarbeiter erhalten …

Die vollständige Studie der beiden Forscher David Johnston und Wang-Sheng Lee erhalten Sie hier

Das Arbeiten von zu Hause hat zahlreiche Vorteile: Home Office ermöglicht Mitarbeitenden eine flexible Zeitgestaltung, sie können Zeit sparen und an Lebensqualität gewinnen. Dank weniger Pendlerverkehr wird zudem der CO₂-Verbrauch reduziert und die Umwelt geschont. Unternehmen wiederum profitieren von zufriedeneren und produktiveren Mitarbeitenden.

Unter der Ägide der IndiTango AG wird am 8. November 2012 der zweite Home Office Day Deutschland organisiert. Die Or­ga­ni­sa­ti­on des Ho­me Of­fi­ce Day Deutsch­land fördert den Dia­log zu The­men wie Ar­beits­zu­frie­den­heit und Ar­beits­pro­duk­ti­vität im Zu­ge der Fle­xi­bi­li­sie­rung un­se­rer Ar­beits­welt.

Telearbeit aus dem Home Office (Source: Fancycrave)

Ablauf des Home Office Day 2012

• Teilnehmer am Home Office Day arbeiten an diesem Tag von zu Hause, natürlich kann auch aus einem nahe gelegenen Café oder von einem anderen Ort aus gearbeitet werden
• Teilnehmer sparen sich morgens und abends wertvolle Zeit durch Vermeidung des Arbeitsweges
• Teilnehmer kommunizieren über E-Mail, Telefon, Telefonconferencing, Video-/Web-Conferencing
• Teilnehmer können ihre Familienaktivitäten oder den Tagesablauf flexibler gestalten

Die gewonnene Zeit lässt sich wunderbar mit der Familie oder für Sport nutzen, Staus oder Wartezeiten für Bus und Bahn werden vermieden.

Ab sofort ist der Möbelhersteller König + Neurath mit einer eigenen, kostenlosen App für Smartphones und Tablets im Apple Store vertreten und hält damit ein nützliches und gleichermaßen spielerisches Instrument für Architekten, Arbeitsmediziner und Interessierte bereit.

Apps immer dabei (Quelle: Pexels)

Die K+N ERGO.APP ermöglicht eine schnelle kostenlose Überprüfung der Sitzposition am Arbeitsplatz und gibt Auskunft über die korrekten Höheneinstellung des Tisches und/oder des Bürostuhls. Mit minimalem Aufwand wird die Sitzposition der Testperson visualisiert. Die Eckpunkte des Dummy werden auf die fotografierte Person gelegt und die App bestätigt die korrekte Sitzposition. Ist das nicht der Fall, können Einstellungskorrekturen am Bürostuhl oder Arbeitstisch sofort vorgenommen werden. Durch die einfache Handhabung kann die K+N ERGO.APP in Verkaufsgesprächen oder bei Arbeitsplatzeinweisungen schnell und effizient eingesetzt werden.

Mit dieser App hat König + Neurath ein Instrument entwickelt, das die Nutzer mit Spaß für eine ergonomisch richtige Sitzposition sensibilisiert. Denn ergonomisch ausgestattete Arbeitsplätze können die Leistungsfähigkeit der Mitarbeiter erhöhen. Die K+N ERGO.APP ist damit ein aktiver Beitrag zur Förderung der Gesundheit am Arbeitsplatz.

Weitere Informationen und Links zum Download finden sie hier