Der Flurfunk

Quelle: TOUR TOTAL in Berlin, eigene Aufnahme in 2012

Ein tolle Beschreibung der partizipativen Büroplanung und Umsetzung bei Total hat Franziska Eidner vom Stylepark Magazin im Oktober 2013 erarbeitet. Darin lässt Sie neben dem Projektleiter Pascal Havy auch den Architekten Dietmar Leyk von LWA zu Wort kommen, die sich für das Design des Mitarbeiterbistros im Erdgeschoss verantwortlich zeichnen. Den Artikel finden Sie hier

Im Ergebnis ist dieses Projekt in Deutschland herausragend, da sich Total für einen kompletten Wandel entschieden hat: Organisation, Führung, Architektur, Bürokonzept, Mobiliar und IT. In Summe eine ganz neue Arbeitswelt, die unter dem Motto Mobilität entstanden ist. Das hohe Maß an Begegnungsqualität zeichnet die Innenarchitektur der Büro- und Sonderflächen aus – hier lässt es sich gut leben und arbeiten!

 Quelle: Arbeitsplatzkonzept mit hohem Schallschutz und pers. Ablage, eigene Aufnahme in 2012

Das Überstülpen neuer Konzepte von oben funktioniert in dieser Komplexität immer weniger. Die Mitarbeiter verlangen zurecht nach Mitsprache und Mitarbeit, wenn es um Ihre zukünftige Arbeitswelt geht. Total hat deshalb mit seinen Beratern einen hohen Kommunikationsaufwand betrieben und ein partizipatives Verfahren entwickelt. Wie Pascal Havy betont, keine Selbstverständlichkeit in einem hierarchisch organisierten Konzern wie Total. Zu den Einzelheiten lesen Sie gerne auch TOUR TOTAL – Einzug in die neue Arbeitswelt

Der fünfte Teil Unternehmenserfolg im Green Office unserer Serie Büroimmobilien-Konzepte RELOADED setzt sich mit zukunftsfähigen Bürogebäuden aus der Nutzerperspektive auseinander. In diesem Teil der Staffel besucht Jens Schneider von Dr. Wagner & Partner Oliver Kraut, Department Manager Procurement, Manpower GmbH & Co. KG, der vor zwei Jahr eine Konsolidierung von zwei Standorten in das Maxxon in Frankfurt-Eschborn verantwortlich umgesetzt hat.

Quelle: Unternehmenserfolg im Green Building, Webseite von greenimmo

Jens Schneider geht dabei der Frage nach, welche Synergien sich Unternehmen von einer Konsolidierung versprechen und welche Nachhaltigkeitsfaktoren aus der Sicht eines Unternehmens für die Anmietung eines nachhaltigen Bürogebäudes sprechen. Zudem kann Oliver Kraut ein erstes Fazit im neu bezogenen Maxxon ziehen, das als erstes Gebäude in Deutschland mit dem „LEED for Commercial Interiors“ in Gold ausgezeichnet worden ist.

Als Ergebnis lässt sich festhalten: Auch wenn Kosteneinsparungen für Manpower ein bewusstes Ziel waren, z.B. konnten die Reisekosten um 60 % reduziert werden, so sind es doch die Synergien aus der Konsolidierung zweier Standorte mit dem Fokus auf eine nachhaltige Arbeitswelt, die das Projekt zum Erfolg geführt haben. Weitere Hinweise finden Sie auch im Artikel Green Office – den Nutzer im Blick

Das Bild am hiesigen Immobilienmarkt ist heute zweigeteilt. Einerseits steigt laut Institut der Deutschen Wirtschaft Köln die Zahl der Bürobeschäftigten stetig an. So hat die Zahl der Büroarbeiter seit 2008 um 7,5 Prozent zugelegt, allein in den letzten 12 Monaten gab es einen Anstieg von über 2 Prozent. Insbesondere München (16,6 %) und Berlin (11,8 %) haben von diesem Trend profitiert. Demographisch belastete Städte wie Duisburg, Dortmund, Magdeburg hingegen zeigen ein unterdurchschnittliches Wachstum. Da diese Entwicklung als Frühindikator für den Büroimmobilienmarkt gilt, ließe sich auf deutlich steigende Mieten spekulieren. Bislang hat sich die hieraus folgende Büronachfrage allerdings noch nicht auf das Niveau der Mieten ausgedrückt. Das mag wohl an der zeitlichen Verzögerung und am deutlichen Überangebot an Büroflächen in den meisten Städten begründet liegen.

Rezession (Source: Pixabay)

Auf der anderen Seite leiden die ansonsten wirtschaftsstarken Länder in Europa noch immer schwache Wirtschaftsaussichten. Die haben die wichtigsten Volkswirtschaften weiterhin Mühe, die nächste Phase einer Rezession zu vermeiden. Das macht sich auch bei den Kapitalströmen bemerkbar, die nicht über das Niveau des 10-Jahres-Durchschnitt in Höhe von €120-150 Mrd. p.a.hinaus bewegen. Trotz zahlreicher Chancen konzentriert sich das Immobilienkapital dabei weiterhin auf Core-Investitionen in London, Paris und Stockholm und einigen wenigen wichtigen Immobilienhochburgen in Deutschland. Die Strategien der Investoren haben sich in den letzten sechs Monaten nicht wesentlich verändert, jedoch stoßen ertragsstärkere Strategien zunehmend auf Interesse.

Neben Debt-Investments sind es vor allem Nischen-Sektoren, die eine Attraktive Rendite versprechen. Studentenwohnungen zum Beispiel erweisen sich als relativ rezessionssicher. Und Erweiterungsprojekte namhafter Budget-Hotel-Ketten sind ebenfalls ein Markt, auf dem Investoren sich gute, langfristige laufende Erträge sichern können.

Es bleibt abzuwarten, ob sich die Hoffnung der Immobilienbranche nach stärkeren Kapitalströmen in Richtung Europa in den nächsten Monaten bewahrheitet und die Eigentümer bereits zu deutlichen Abschlägen z.B. bei  „Trophy“-Immobilien in Süd-Europa bereit sind.

Mit dem Slogan „Aufstehen, bitte!“ wirbt die Initiative Office-Excellence (I.O.E.) auch 2013 wieder für den verstärkten Einsatz von Steh-Sitz-Arbeitsplätzen in Büros. Unterstützt wird die Aktion „Aufstand im Büro“ von einem Bündnis aus Medien, Herstellern von Ergonomie-Technik, dem Deutschen Netzwerk Büro (DNB), dem Handelsverband Bürowirtschaft und Schreibwaren (HBS) sowie insgesamt zehn Büromöbelproduzenten.

Die meisten Büroarbeiter verbringen heute im Schnitt 80 % ihrer Arbeitszeit im Sitzen – mit teilweise verheerenden Folgen für Gesundheit, Wohlbefinden, Motivation und Produktivität. Sitzen beansprucht die Wirbelsäule und die Rückenmuskulatur stärker als Stehen oder Gehen. So ist beim Stehen die Bandscheibe der Lendenwirbelsäule einem Druck von 100% ausgesetzt, bei dem geraden Sitzen steigert sich das auf 140%, beim Sitzen in vorgebeugter Haltung sogar auf 190%. Der Schaden für die Unternehmen und unser Gesundheitssystem sind immens: Durch Krankschreibungen wegen Rückenschmerzen gehen laut der größten “Rücken-Studie” der Lübecker Universität 600.000 Arbeitsjahre der Erwerbstätigen verloren. Das bedeutet: Jeder gesetzlich Krankenversicherte lässt sich aufgrund von Rückenproblemen durchschnittlich 3 Tage im Jahr krankschreiben. Die med. Kosten belaufen sich auf ca. 20 Mrd.€ pro Jahr! (s. Artikel Was wäre wenn – wir nur Stehtische im Büro hätten?)

Damit zählt das Dauersitzen am Schreibtisch u.a. zu den Ursachen der Volkskrankheit Nr. 1 – den Rücken- und Skeletterkrankungen. Um dem Bewegungsmangel im Büro gezielt entgegenzuwirken, empfehlen Ergonomie-Experten den gesunden Haltungsmix bei der Büroarbeit: 70 % sitzen, 20 % stehen und 10 % bewegen.Die Vorteile von Sitz-Steh-Lösungen liegen auf der Hand: Das regelmäßige Auf und Ab aktiviert den Kreislauf und die Muskelanspannung und führt so zu einer guten Blut- bzw. Sauerstoffversorgung im gesamten Körper. Die dadurch hervorgerufene Belebung fördert nicht nur die Gesundheit, sondern wirkt sich zugleich positiv auf die Arbeitsleistung aus. Die Hypothese dahinter: Meetings werden konzentrierter und damit schneller abgehandelt, die Stimme am Telefon ist im Verkaufsgespräch überzeugender und die bessere Durchblutung fördert die Konzentration. Einige Konzerne beschäftigen sich im Rahmen von Piloten bereits mit der Weiterentwicklung der Arbeit im Stehen: Dem Laufen! (s. Artikel Laufend arbeiten – die Weiterentwicklung des Steharbeitsplatzes)

Auch wenn die Kosten für einen elektromotorischen Steh-Sitz-Tisch bzw. das Laufband höher liegen als für einen herkömmlichen Schreibtisch – Die Investition in ergonomische Büromöbel amortisiert sich für Unternehmen in der Regel über kürzere Ausfallzeiten der Mitarbeiter. Zudem lässt sich im Kampf um die Talente ein deutlich attraktiveres Arbeitsumfeld schaffen. Das sind sicher auch für Ihr Unternehmen gute Gründe, um sich mit diesem Thema zu beschäftigen. Nur Mut …

Fluch und Segen liegen bekanntlich dicht zusammen. Wo auf der einen Seite die Zielsetzungen vieler Unternehmen bzw. Unternehmenslenker hin zu offenen Bürokonzepten gehen, reagieren vereinzelte Mitarbeiter oft skeptisch und verhalten.

Nahezu jedes angedachte Umzugs- oder Neubauprojekt rankt sich um die Begriffe „offen, kommunikativ und flexibel“, fordert folglich die Auseinandersetzung mit Konzepten wie Open Space, flexible Office oder Business Club heraus. Zahlreiche Umfragen belegen, dass bereits nahezu 20% deutscher Unternehmen umfassende Änderungen im Bürodesign realisiert haben, bis zu 50% diesen Schritt mittelfristig unumgänglich halten.

Ein Trend der sich begründet in Ökonomie und Organisation, Kultur, Wandel, Führung, Technik, Zeit und Qualifikation. Diese Bürokonzepte tragen differenzierte Strategien zur Optimierung von organisatorischen Prozessen und Strukturen, kooperativer Arbeitsweisen und sich verändernden Tätigkeitsfeldern. Zielsetzungen sind es die Wertschöpfung zu pushen und den Flächenverbrauch, also die monatliche Miete, zu minimieren. Eigentlich positive Aspekte wohin man sieht…oder doch die Katze im Sack!?

Dr. Wagner & Partner: Ein Bürokonzept sollte zahlreichen Arbeitsweisen gerecht werden.

Die von Management und Führung fokussierten Mehrwerte und zu hebenden Potentiale sind auch so realisierbar – unter der Voraussetzung Konzept, Kultur und Wandel werden von genau diesen Personen gelebt, getragen und in der organisatorischen Anwendung verfeinert! Die durch Veränderung, Umorganisation oder Umzug verunsicherten und skeptischen Mitarbeiter gilt es abzuholen und zu motivieren. Hier sind keine Worthülsen gefragt, sondern behutsamer Aktionismus, Begeisterung und Verständnis!

Gelingt dies nicht, wird das Büroraumkonzept stigmatisiert, es wird zum Spiegelbild von Frust, Kritik oder Unzufriedenheit. Manchmal wird hier die Nadel im Heuhaufen gesucht, um auf sich aufmerksam zu machen („es ist zu laut, zu warm, zu kalt, Überwachungsdruck, Reizüberflutung, Stress…“). Fatal wird es, wenn daraus die Leistungsbereitschaft /-fähigkeit sinkt, sogar Krankheitsfälle entstehen.

Genau hier liegt auch der Pudels Kern: durch die verloren geglaubte Privatsphäre und Individualität (weg von Einzel- oder Doppelbüros, von self-made-Design am Arbeitsplatz etc.) fühlt sich so manch einer weniger wertgeschätzt, vernachlässigt oder alleingelassen – kein Phänomen, eher Normalität und verständlich. Ein stimmiges uns sensibles Change Management  kann den Einzelnen abholen, Erklären und Multiplikatoren für das Konzept gewinnen. Dieser gedanklichen „Change“ ist die Voraussetzung dafür, dass Büronutzer die für sich optimalen Arbeitssituationen in der Bürolandschaft ausfindig machen. Es gilt die Nutzungsvielfalt zu erkennen, um die persönlichen Arbeitsweisen und Bedürfnisse ideal zu „supporten“.

Dennoch, es bedarf auch einiger Spielregeln und Disziplin in offenen Bürostrukturen, um die individuellen Tätigkeitsprofile der Kollegen zu respektieren und so wenig wie möglich zu beeinträchtigen (s. Artikel: Der Mensch ist nicht fürs Büro gemacht – er tut nur so…)

• Telefonate: Zum Telefonieren sollten Head Sets genutzt werden. In jedem Fall sollten Gespräche aus Rücksicht auf Kollegen leise erfolgen, ohne dabei herumzustehen oder –zulaufen. Längere und / oder vertrauliche Gespräche finden in den dafür vorgesehenen Telefonboxen, Think Tanks etc. statt.
• Kommunikation mit Kollegen: Bei Austauschbedarf (formelle als auch informelle Gespräche mit Kollegen) sollte nicht durch den Raum gerufen werden. Für längere Unterhaltungen bzw. Teambesprechungen sind Meetingräume, Lounges oder andere Rückzugsräumlichkeiten vorgesehen. Mitarbeiter, die konzentriert arbeiten, sollten nicht unterbrochen werden.
• Essen: Grundsätzlich sollte nicht am Arbeitsplatz gegessen werde; insbesondere Speisen, die Gerüche bilden.
• Ablage: Offene Büroraumstrukturen erfordern sauberes Arbeiten, d.h. “Ablagen“ sind in den dafür vorgesehenen Regalen / Sideboards aufzubewahren. Dokumente, die nicht mehr benötigt werden,  sollten archiviert werden. Besprechungs- und Meetingräume sind sauber zu hinterlassen.
• Clean Desk: Der Arbeitsplatz eines jeden Mitarbeiters sollte abends – vor dem Verlassen des Büros – sauber hinterlassen werden. Schmutziges Geschirr sollte in die Küche getragen und dort in die Spülmaschine gestellt werden.
• Elektronische Geräte: Alle elektronischen Geräte sollten auf „lautlos“ bzw. „Vibration“ gestellt werden.
• Musik / Videos: Wer im Büro Musik hört oder Videos schaut, sollte Kopfhörer benutzen.
• Pausen: Die Pausen sind in den dafür vorgesehenen Bereichen wie in den Mittelzonen, der Lounge etc. zu verbringen.
• Technik: Einstellungen an Licht, Temperatur oder Sonnenschutz sind mit den unmittelbaren Kollegen abzustimmen

In offenen Strukturen, lässt sich sofort erkennen, ob Kollegen konzentriert arbeiten wollen, sich in Gesprächen oder Meetings befinden. Dadurch wird die Kommunikation vereinfacht und effizienter.

Bei geschickter Gebäude, Mobiliar- und Gestaltungsplanung entstehen sowohl funktionierende visuelle als auch akustische Barrieren. Öffentliche, halb-öffentliche und private Zonierungen werden großzügig ausgebildet und geschickt zusammengeschaltet. Vielmehr wird ein Flächen- und Raumportfolio angeboten: Bedienen muss man sich selbst und die Potentiale nutzen…den Rest liefert das Konzept: 

1. Individualität, Rückzug und Privatheit
2. Voraussetzung für konzentriertes Arbeiten
3. Zusammenarbeit und Teamstrukturen
4. Begegnungsqualität für informelle und formelle Begegnungen
5. Vertrauenskultur, Offenheit und Transparenz
6. funktionelle Technik
7. Freiheit, Flexibilität

Bei Projektentwicklungen oder umfassenden Gebäudesanierungen fehlt es den potenziellen Mietern an Vorstellungskraft, wie Ihre Anforderungen in dieser Immobilie ideal umgesetzt werden können. Zu den standardtypischen Grundrissen bietet sich eine virtuelle Ergänzung an. Damit lassen sich per Klick Varianten in der Belegung darstellen und mittels Animation das Büro virtuell in 360° erleben – jetzt mit Kompasssteuerung auf dem iPad 2.

Tabletcomputer machen es möglich – es bedarf keines 3-Kilo-Computers mehr, das den Präsentationstermin zum Kraftakt werden lässt. Ein Tablet braucht nur selten eine Steckdose, kein Ladegerät und keine Maus. Es bootet nicht, sondern es ist sofort bereit. Während einer Präsentation streamt es das Bild kabellos an den Projektor. Während eines Dialoges lädt es unser Gegenüber zum zwanglosen spielerischen Kennenlernen unserer Entwürfe ein.

Quelle: 3D iPa-Panorama, 360° Raumeindruck + Grundrissübersicht zur Navigation, eigene Darstellung

Mit einem Kreuz auf dem Fußboden lässt sich der reale mit dem virtuellen Standpunkt verknüpfen. Nimmt man das iPad an dieser Stelle in die Hand, dreht sich mit dem Gerät auf Augenhöhe in die gewünschte Richtung, so wird der zukünftige Raumeindruck offensichtlich. Über interaktive Buttons lassen sich die Stand- und Blickpunkte wechseln. Ein Grundriss in der Geräteecke dient der Übersicht und der zusätzlichen Navigation.

Notwendige Daten

• Relevante Grundrisse, Schnitte und Ansichten als DWG
• Fotos des Gebäudes und der Flächen
• Fotos aus dem Fenster als Hintergrund der Visualisierung

Vorgehensweise

• Abstimmung aller Einbauten, Materialien, Möbel etc.
• Erstellung 3D-Modell inkl. Texturen und Belichtung
• Programmierung der iPad-Oberfläche inkl. Steuerung über Buttons im Grundriss
• Einbindung Grundrisse

Ergebnis

Das interaktive 3D-Panorama läuft mobil auf einem iPad 2. Folgende Funktionen sind enthalten:

1. Equirectanguläre Renderings in der maximalen Auflösung (8.192 x 4.096 Pixel)
2. Bildausschnitt 360°: per Kompass oder Klick kann in alle Richtungen navigiert werden
3. Grundriss im Regelgeschoss mit 3 Standpunkten. Der aktuelle Standpunkt ist besonders gekennzeichnet.

Eine sinnvolle Ergänzung zum 3D iPad-Panorama sind sogenannte Bird-Views. Nachdem das Modell einer Regelgeschossetage bereits angelegt wurde, ist mit wenig zusätzlichem Aufwand eine gute Übersicht des Regelgeschosses aus der Vogelperspektive zu erstellen. Bei Bedarf fragen Sie uns bitte an: info@wagnerandpartner.com

 Quelle: Bird-View einer hochwertig ausgebauten Kombibüro-Etage, eigene Darstellung

Weitere Informationen zur Vermarktung von Immobilien finden Sie auch im Artikel Das Musterbüro – physisch oder digital?

Wie schnell die Zeit vergeht – vor 2 Jahren sind wir mit der Idee einer Informations- und Austauschplattform für moderne Arbeitswelten an den Start gegangen. Seitdem haben uns über 70.000 Besucher gefunden. Dafür und die tollen Beiträge sowie Anfragen möchten wir DANKE sagen.

Was uns besonders interessiert hat, ist die Top 5 der Suchbegriffe, über die uns Besucher ansteuern:

• Flurfunk (direkte Suche nach unserem Blog)
• Chaos Schreibtisch (die Frage noch einer besseren Organisation und dem clean-desk Gedanken)
• Worklife Balance (eine bessere Vereinbarkeit von Beruf und Freizeit/Familie)
• Arbeitsplatz der Zukunft (die Erläuterung unserer Ansätze und Hilfestellungen)
• Begegnungsqualität (eine bessere Gestaltung und Qualität der Zusammenarbeit im Büro)

Wir verbuchen keine Rekordzahlen an Besuchern pro Tag. Vielmehr begleitet uns eine stetig wachsende Anzahl an Begeisterten, die unsere detailliert recherchierten Fachbeiträge und Erfahrungen aus der Praxis schätzen.Mittlerweile haben wir über 120 Artikel zu Themen von A wie Arbeitswelten über I wie Immobilienwirtschaft bis zu Z wie Zellenbüro verfasst.

Gerne nehmen wir auch weiterhin Ihre Hinweise zu interessanten Aspekten auf; Schreiben Sie uns und bleiben Sie uns über Facebock oder Twitter treu.

Wir freuen uns auf die nächsten 2 Jahre im Dienste einer Arbeitswelt der Zukunft. Beste Grüße vom Autorenteam,

Dr. Roman Wagner und Jens Schneider