Der Flurfunk

Health, Wellbeing & Productivity in Offices – The next chapter for green building ist der Titel einer neuen Studie des World Green Building Council. Bereits beim Lesen des Titels wird evident, dass sich die Definition von Nachhaltigkeit gewandelt hat. So wird nun nicht mehr alleinig die nachhaltige Performance des Gebäudes bewertet, sondern die Wirkung des Gebäudes auf seine Nutzer. Nachhaltig ist somit nicht nur eine gute ökologische Bilanz, sondern ein gesunder und glücklicher Gemütszustand. Ist dies die Zukunft?

Ein kurzer Überblick

Lange Zeit schien es unmöglich den Mehrwert eines Investments in ein Greenbuilding und die Auswirkung auf die Gebäudenutzer zu quantifizieren. In dieser Studie soll der erste Schritt unternommen werden, indem ein Modell vorstellt wird, welches Entwicklern sowie Nutzern ermöglicht die Auswirkungen eines Green Buildings auf die Gesundheit,  das Wohlbefinden und die Produktivität der Angestellten zu messen.

Der bisherige Wissenstand war, dass man lediglich stichhaltige Unterschiede zwischen Immobilien feststellen konnte, die negative Faktoren vermeiden und welchen, die aktiv versuchen positiv auf Gesundheit und Wohlfinden sowie Produktivität zu wirken.

Diese Studie konnte zeigen, dass das Design eines Gebäudes signifikante Auswirkungen auf das Wohlbefinden der Gebäudenutzer haben kann, wobei Tageslicht, Akustik, Raumschnitt, Ausstattung, Lage, Ausblicke sowie Begrünungen untersucht wurden.

Der Zusammenhang mag für viele Leser einleuchtend und selbsterklärend sein, jedoch wurde dieser bis dato nicht in finanzmathematische Modelle transferiert. Sinnhaft wäre ein derartiges Modell sowohl bei einer Developmentkalkulation, einer Investmentbewertung sowie der Bestimmung der Miete.

Wieso sich ein Green Building lohnen würde – Die finanzmathematische Ratio

Da Gehälter und Zusatzleistung 90% der laufenden Kosten ausmachen, kann es sich lohnen diese Kosten zu senken indem die Produktivität gesteigert und die Ausfallquote gesenkt wird. Sollte dies eine nachhaltige Immobilie bewerkstelligen können, würde sich das Investment auch finanzmathematisch lohnen.

Eine PWC Studie aus dem Jahr 2011 setzt die Kosten für Präsentismus für den deutschen Arbeitsmarkt mit 225 Milliarden Euro pro Jahr fest, wobei die Kalkulationsgrundlage von der nachfolgend genannten Zahlen abweicht. In dieser Studie wurden nicht nur die Kosten für die einzelnen Unternehmen eingepreist, sondern die negative Wirkung auf die Gesamtwohlfahrt. Es wird jedoch ersichtlich, dass die Kosten einer unproduktiven oder gar erkrankten Belegschaft signifikant sind und selbst eine geringe Verbesserung finanziell lohnend ist.

Die durchschnittliche Abwesenheitsrate im privaten U.S. Sektor liegt bei 3% pro Mitarbeiter, was zu $2,074 Kosten pro Jahr und Mitarbeiter kostet. Im öffentlichen Sektor liegen die Kosten bei $2,502. Gemütszustandsinduzierte Produktivitätseinbußen, Abwesenheit sowie die Anstellungskosten für neue Mitarbeiter belaufen sich im Vereinigten Königreich auf 30 Milliarden Pfund. In Australien belaufen sich die Kosten auf 33 Milliarden Dollar im Jahr.

Key Findings der Studie

Zu beachten ist, dass diese Studie bzw. die zu Tage gebrachten quantiatativen Zusammenhänge sowie Hypothesen nicht global gleich sind, sondern, dass räumliche, klimatische und kulturelle Parameter die Gleichung erheblich beeinflussen können. Es gibt demzufolge keinen One size fits it all – Approach.

• IAQ, sprich die Indoor Air Quality, gemessen an einer geringen Konzentration von CO₂ und Feinstaub, sowie einer guten Luftzirkulation kann die Produktivität zwischen 8-11% erhöhen. Dieses Ergebnis ist nicht allgemeingültig, jedoch kann tendenziell eine positive Korrelation zwischen IAQ und Produktivität ausgemacht werden.

• Auch Temperatur ist ein wichtiger Faktor, wohingegen noch nicht statistisch signifikant eine genaue Produktivitätssteigerungsrate berechnet werden konnte, da die Temperatur nur schwer von der IAQ zu differenzieren ist. Der aktuelle Stand der Forschung postuliert eine 4% Produktivitätssenkung bei kälteren Temperaturen als 21C und 6% bei wärmeren Temperaturen als 23C. Dieses Ergebnis ist aber noch nicht belastbar. Es konnte gezeigt werden, dass individuelle Kontrolle über die Temperatur am Arbeitsplatz eine prozentual einstellige Produktivitätssteigerung bewirken kann.

• Ebenso spielt die Beleuchtung der Arbeitswelt eine entscheidende Rolle, wobei noch nicht eindeutig festgestellt werden kann, welche Faktoren die Produktivität im Zusammenhang mit Beleuchtung wie beeinflussen. Klar scheint zu sein, dass die individuelle Kontrolle ein Faktor ist. Es kann jedoch nicht klar differenziert werden inwiefern Tageslicht oder der eigentliche Ausblick aus dem Fenster für eine Steigerung der Produktivität bzw. des Wohlbefindens verantwortlich ist. Die Variablen Tageslicht und Ausblick erklärten 6.5% der Varianz von Fehltagen.

• Unter dem Begriff Biophilie, welcher vom Soziobiologen Edward Wilson geprägt wurde, versteht man die natürliche Liebe vom Menschen zur Natur, was sich in der Bauwirtschaft auf begrünte Raumflächen und Naturnähe übertragen lässt, die gerade das psychische Wohlbefinden der Gebäudenutzer positiv beeinflussen soll.

• Lautstärke könnte als Herzbergscher Hygienefaktor kategorisiert werden, der in einem produktiven Arbeitsumfeld vermieden werden sollte. Dies steht insbesondere im Widerspruch zu Open Floor Planning wie es in Großraumbüros oder Co-Working Spaces vorzufinden ist. Bei Letzteren ist jedoch anzunehmen, dass die Nutzer gezielt die laute sowie kreative Atmosphäre wünschen, weshalb dort Produktivitätseinbußen geringer ausfallen müssten. 66% Performanceeinbußen bei störendem Lärm entsprechen dem aktuellen Forschungsstand, wohingegen 99% aller Gebäudenutzer Hintergrundgeräusche wie Telefone oder Gespräche als störend empfinden.

• Erwiesenermaßen beeinflusst die Raumgestaltung bzw. der Schnitt und die Größe der Räume das Arbeitsumfeld in vielerlei Hinsicht, weshalb es aber wenig quantifizierbare Erkenntnisse in diesem Bereich gibt. Flexibilität, Home Office und Telearbeit wurden ebenfalls in diesen Parameter inkludiert. Tendenziell ließ sich aufzeigen, dass in Deutschland Flexibilität Mangelware im Arbeitsalltag zu sein scheint.

• Auch kann die subjektive Bewertung der Immobilie durch Angestellte im Bereich „Look & Feel“ eine wichtige Rolle spielen, die sich jedoch weder verallgemeinern noch quantifizieren lässt.

• Aktives Design und Bewegung haben nicht nur eine positive Auswirkung auf die physische sondern auch die psychische Gesundheit, weshalb Zusatzleistungen wie Fitnessstudios, Fahrradaufbewahrung und Grünflächen die Anzahl der Fehltage reduzieren können.

• Ein ebenso nicht zu unterschätzender Faktor im Bereich der Zusatzleistungen, ist das Angebot einer Kinderkrippe, da die Kinderversorgung oft der entscheidende Faktor zwischen Arbeit und Fehlen ist, weshalb die finanziellen Konsequenzen erheblich sind.

 

Der Weg zum Modell

Die Kernfrage, die es zu beantworten gilt, ist: Wie beeinflusst mein Gebäude meine Mitarbeiter?

Um diese Frage zu beantworten, ist es nicht nur essentiell ein Modell zu entwickeln, sondern dieses Modell mit Daten anzureichern, weshalb Unternehmen Daten erheben sollten, die helfen Rückschlüsse zwischen den Beziehungen ziehen zu lassen.

Was Sie konkret machen können, um die Wirkung Ihres Gebäudes auf die Nutzer messen zu können

Es wäre ratsam folgende Daten zu erheben

Finanziell 

• Absenz: Tage bzw. Stunden krankheitsinduzierter Absenz pro Jahr
• % von Festangestellten, die das Unternehmen im Jahr verlassen
• Umsatz pro Abteilung/Team, Umsatz pro Gebäude bzw. Gebäudeabschnitt und/oder Umsatz pro Arbeitnehmer
• Kosten für medizinische Versorgung (Versicherungen etc.)
• Anzahl der medizinischen Beschwerden, die auf den Arbeitsplatz zurückzuführen sind
• Beschwerden (Anzahl und Art) à Lautstärke, Temperatur, Beleuchtung etc.

Wahrnehmung

Um die abstrakten Daten des oberen Abschnitts mit Leben zu füllen wäre es sinnvoll qualitative Befragungen der Mitarbeiter durchzuführen. Diese Befragungen sollten das individuelle Wohlbefinden der Mitarbeiter eruieren.

Physisch

Auch können Sie vor Ort Tests durchführen, die die folgenden Punkte untersuchen

• Beleuchtung
• Luftqualität
• Temperatur
• Laufwege
• Raumaufteilung
• Umgebung und Aussicht
• Zusatzleistungen (Fitnessstudio, Kantine, Grünflächen, Kinderkrippe)
• Anbindung

Das Problem in der Praxis

Oftmals besitzen Unternehmen bereits viele jener Daten, haben sie jedoch noch nicht aggregiert und sinnhaft ausgewertet. Wichtig ist hierbei auch die Zusammenarbeit von Facility Management, Finanz – und HR-Abteilung, die die Daten gemeinschaftlich auswerten sollten, um diese korrekt zu interpretieren.

Ein Appell zum Green Building

Die Wirkungskette eines Green Buildings ist durchwegs positiv, da sich eine nachhaltige Gebäudeentwicklung auf die Gesundheit auswirken kann, wodurch Stress, Kopfschmerzen, Augenprobleme, Müdigkeit oder Rückenbeschwerden gemildert werden, was sich wiederrum auf das wahrgenommene Wohlbefinden auswirkt. Das selbstwahrgenommene physische Wohlbefinden hat ebenso eine positive Rückkopplung zum wahrgenommenen psychischen Wohlbefinden. Quasi eine Win-Win Siuation.

Durch den Mehraufwand in der Entwicklung wird auch das Unternehmen von den Mitarbeitern besser wahrgenommen, weshalb das gesamte Arbeitsumfeld in einem besseren Licht steht und die Produktivität gefühlt wie auch real zunimmt.

Finanziell lohnt es sich für ein Unternehmen in vielerlei Hinsicht, sich mit der Green Office Thematik zu beschäftigen, da die Absenz, Präsentismus, Kündigungen, Kosten für medizinische Behandlungen uvm. signifikant abnehmen

Schlussendlich führt dies aber nicht nur zu niedrigeren Kosten pro Mitarbeiter, höherer Mitarbeiterloyalität und größerer Produktivität, sondern verbessert den Ruf der Firma was sich auf Marketing und Employer-Branding niederschlägt.

Es gibt bereits einige Benchmarking und Bewertungsmodelle für Arbeitsplätze wie den Leesman Index, die Building Use Studies Methodology, CBE Berkeley oder den WELL Building Standard, jedoch kann auch eine eigene Studie intern angefertigt werden. Einen dezidierten Guide hierzu finden Sie in der Studie oder Sie fragen einfach uns, das Team von Dr. Wagner & Partner – Value for Workplaces. Wir helfen Ihnen gerne!

Besonders freuen wir uns jedoch, wenn wir Sie am 2. Green Lunch in Frankfurt am Main (18.06.2015) begrüßen dürfen, wo wir uns in entspannter Atmosphäre über das Thema „Mobile & Mobility“ austauschen werden, ein Punkt der im Rahmen der Studie kritisch, für den deutschen Immobilienmarkt, hervorgehoben wurde. Für die Veranstaltung registrieren Sie sich am besten hier.