Der Flurfunk

In aller Munde und viel diskutiert: Nachhaltigkeit! Mit dem Fokus auf Büroimmobilien lässt sich feststellen, dass Nachhaltigkeit nicht ausschließlich mit „Green“ in Verbindung gebracht werden darf. „Grüne Aspekte“ sind nur einige wichtige Bausteine für eine integrative Gesamtplanung, aber nicht der Weisheit letzter Schluss. Mit dem Blick auf den Nutzer, ist es ebenso wichtig, sämtliche betrieblichen und organisatorischen Prozesse in einer Büroimmobilie nachhaltig zu planen und umzusetzen (s. Artikel „Green Office – Potentiale im Büro„).

Green Office (Source: Commons Wikipedia)

Der erste Schritt liegt hierbei in der Verantwortung der Entwickler und Investoren. Bereits mit den ersten Ideen stellt sich die Frage nach der Integration der Immobilie in den urbanen Kontext:

• Öffentliche Wahrnehmung des Gebäudes mit Öffnungen außen
• Ausbildung von Zugängen und Plätzen mit Aufenthaltsqualität
• Ruhe- und Rückzugsbereiches außerhalb der Gebäude
• Integration sinnvoller Einrichtungen und Services (Cafés, Bibliotheken, Einkaufsmöglichkeiten etc.)
• Verschmelzung von Arbeiten und Wohnen (kurze Wege, keine Notwendigkeit von Pkw-Nutzung etc.)
• Anlieferung, Parken, Zutritt etc.

Immobilien müssen wahrgenommen, vielmehr aber angenommen werden – es bedarf einem sinnigen und sensiblen Ausdefinieren von Schnittstellen, so subtil, dass bauliche und funktionale Übergänge in den Stadtraum verschmelzen.

In den nächsten Schritten der Entwurfsplanung müssen die Zielgruppenanforderungen in den Gebäudeentwurf und die Fachplanung einfließen, d.h. Themen wie Gebäudetiefe, Be- und Entlüftung, Kühlung oder Fassadenraster marktkonformen, vielmehr zukunftsweisenden Nutzeranforderungen gerecht werden. Gelingt dies, lassen sich Vermarktungszeiten optimieren! Immer mehr Unternehmen – dabei vielfach mit internationaler Ausrichtung – haben Berater an Ihrer Seite und definieren klare Anforderungen, mit denen Sie den Immobilienmarkt professionell (auf hohem Qualitätsniveau) filtern. Entsprechende Kriterien gilt es in der Planung einer Immobilie also frühzeitig einzubinden.

Lag der Fokus in den letzten Jahren verstärkt auf den „low hanging fruits“ der Energieeffizienz („baulich/technisch-geführten“ Bauweise), rücken nun verstärkt die Bedürfnisse des Nutzers in das Blickfeld. Schließlich ist der Nutzer/Mieter einer Immobilie mit seiner Unterschrift unter einen Mietvertrag der Schlüssel zum Erfolg! Die wichtigsten Potentiale eines nachhaltig geplanten Bürokonzeptes etablieren sich nämlich in der Unternehmensorganisation. Büroräume müssen mannigfaltigen Nutzeranforderungen gewachsen sein, um den wechselnden kommunikativen und flexiblen Aktivitäten kommender Zeiten gerecht zu werden. Die Verlagerung hin zu einer Vertrauenskultur schafft in Unternehmen die Basis von Eigenverantwortung  und Identität – es muss eine Entwicklung weg von Kontrolle, Vorgabe und Fremdbestimmung sein! So lassen sich flexible Arbeitsplatzkonzepte einführen, die den einzelnen Büronutzer mit in die Verantwortung zur Schonung natürlicher Ressourcen nehmen (green behavior). Ein gezieltes Vorgehen, um weitreichender den Lebenszyklus einer Immobilie zu betrachten und den Spagat wirtschaftlichen Handelns mit einer Verpflichtung gegenüber nachfolgenden Generationen zu kombinieren.

Obwohl das „Büro“ umfangreiche Potentiale aktivieren kann, wird die Ganzheitlichkeit in Planung und Konzept vielfach ausgeblendet. Sie sollte weit über die Schreibtischkante und „die Grenzen“ der Immobilie hinausgehen und u.a. die folgenden sozio-kulturellen Aspekte widerspiegeln:

• Unterstützung von Familien bei der Kinderbetreuung (integrierte Kita, Eltern-Kind-Räume etc.),
• Aufhebung des Präsenzgedankens (Initiierung Home Office / Remote Arbeitsplätze, freie Arbeitszeitengestaltung, ergebnisorientierte Kulturen etc.)
• Synergien durch Wegfall von Fahrzeiten und Mobilitätskosten (Einsparung von Ressourcen, Reduktion von PKW Pools und Stellplätzen etc.),
• Bereitstellen von Auto- und Fahrradpools,
• Einbindung von Unternehmen in kulturelle Angebote unserer Städte

Diese Maßnahmen können Beruf und Freizeit der Mitarbeiter verzahnen, schaffen Raum für Selbstorganisation, befreien von Zwängen und liefern letztendlich Mehrwerte durch gesteigerte Kreativität, Kommunikation und Innovationskraft.

Motivation für die Umsetzung eines sog. „Green Office“ finden Entwickler in der optimierten Vermarktung und der Chance auf eine höhere Rendite. Für Nutzer hingegen liegt die Erwartungshaltung auf reduzierten Betriebskosten, gesteigertem Image und vor allem auf der Produktivität der Mitarbeiter. Schließlich machen die Personalkosten über 80 % der Gesamtkosten eines Unternehmens aus – in die Gesundheit und das Wohlbefinden der Mitarbeiter zu investieren, lohnt sich also ganz besonders. Erreichen lässt sich diese win-win Situation mit einer frühzeitigen Verzahnung aller notwendig Beteiligten – den Lebenszyklus einer Immobilie und den Nutzer im Blick.

Nur wer umfassend und mit Weitblick an die Planung und Umsetzung von Büroimmobilien geht, kann den vielfältigen Kriterien langfristig begegnen und Potentiale maximal heben – „Das Morgen bereits heute denken!“