Studie: Bürovermietungsmarkt kleinteiliger als erwartet
14. August 2012 von Dr. Roman Wagner - Dr. Wagner & Partner
Die Bedeutung der Flächenteilbarkeit von Büroimmobilien wird unterschätzt. Zu diesem Schluss kommt eine Studie von Colliers International. Aus der Analyse von rund 25.000 Mietvertragsabschlüssen, die in den Jahren 2000 bis 2011 in den sechs wichtigsten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart abgeschlossen wurden,lassen sich wertvolle Erkenntnisse für Projektentwickler und Bestandshalter von Büroimmobilien ableiten. Die Ergebnisse liefern Entscheidungshilfen sowohl bei der Planung von Neubauten als auch bei (Kern-) Sanierungen respektive Umbauten von Büroimmobilien. Im Zentrum der Studie steht die Frage, ob und wieweit eine erhöhte Flächenteilbarkeit einen begünstigenden Faktor für den Vermietungserfolg darstellt – oder gar als Erfolgsgarant für einen Abschluss dienen kann.
Flexibilität ist entscheidend (Source: Pixabay)
Das Gesamtergebnis hat gezeigt, dass nur rund 16% aller Mietverträge eine Größe von 1.000 m² und mehr erreichten, im Großflächensegment über 5.000 m² sind es sogar nur noch 2%. 50 % der analysierten Mietverträge wurden im Kleinflächensegment bis 344 m² und darunter abgeschlossen. „Die Analyse zeigt außerdem, dass in der weiteren Differenzierung zwischen Bestands- und Neubauflächen der Trend zur kleinflächigen Anmietung bei Bestandsimmobilien deutlich stärker ist. Dies ist dem Umstand zu schulden, dass nur ein vergleichsweise geringer Flächenanteil bei Projekten und Neubauten für die kleinteilige Vermietung vorgesehen ist. Hier stehen große Ankermieter im Fokus, da sie der wichtigste Faktor für die Finanzierungsvorgaben und generell für die Realisierbarkeit der Immobilie sind“, so Felix Kugler, der die Studie im Rahmen seiner Bachelor Thesis an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt erarbeitet hat.
Viele Akteure dürften diese Verhältnisse überraschen: In einer Umfrage unter 75 Projektentwicklern und Investoren wurde der Anteil der Mietverträge unter 300 m² auf 16 % geschätzt – tatsächlich liegt er bei 42 %. Die Bedeutung kleinerer Flächen nimmt sogar zu: Waren von 2000 bis 2005 die Hälfte der gemieteten Flächen kleiner als 350 m² und Dreiviertel kleiner als 741 m², sanken in den folgenden fünf Jahren diese Größen auf 340 m² bzw. 649 m². „Die Entwicklung zu kleinteiligen Mietverträgen und die Verstärkung dieses Trends bedeuten, dass die Flächenflexibilität auf dem Markt stark gefragt ist und sich positiv auf den Vermietungserfolg auswirken kann“, kommentiert Colliers-Researcher Andreas Trumpp.
