Der Flurfunk

Die nächste Dekade im europäischen Bürosektor wird von einer beschleunigten Wertminderung und sich weiter verkürzenden Lebenszyklen geprägt sein. Zu diesem Ergebnis kommt eine weitere Untersuchung innerhalb des Offices 2020 – Programms von Jones Lang LaSalle. Diese Entwicklung beruht auf den steigenden rechtlichen Anforderungen im Bereich der Nachhaltigkeit, der weiter zunehmenden Nutzung neuer Techniken und sich verändernder Anforderungen seitens der Büronutzer (s. Artikel Immobilienwirtschaft – Trends und Treiber 2012).

Überalterung – Abriss oder Revitalisierung? (Quelle: Pexels)

Ein großer Teil des Büroflächenbestands in Europa muss als “alt” bezeichnet werden. In Deutschland etwa stammen 59 % des gewerblich genutzten Immobilienbestands aus der Zeit zwischen 1950 und 1960, in Großbritannien sind es rund 22 %, in Paris sind mindestens Zweidrittel des Bestands mehr als 20 Jahre alt. „Der Aufwand, ältere Gebäude in Schuss zu halten, wird mit steigendem Alter immer größer und kapitalintensiver”, so Bill Page, Leiter EMEA Offices Research.

Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang das Verhältnis von Neubau oder Totalsanierung gegenüber dem Bestand. Die so genannte Nettoersatzquote bewegt sich auf einem sehr geringen Niveau. Selbst in Märkten wie Paris oder der City of London liegt sie unter 3 %. Diese Raten zu steigern, ist kein leichtes Unterfangen, zumal in einer Zeit, die von Kostendruck geprägt ist und in der Gebäude für einige Zeit in Bankenbesitz sind. Damit verbundene Engagements werden wohl überlegt, bieten aber letztlich Vorteile: höhere Mieterzufriedenheit, reduzierter Leerstand. Auch Investoren mit dem richtigen Know-how profitieren: lukrative Wertsteigerungen können – bei sinkenden Kaufpreisen für nicht mehr zeitgemäßen Bestand – durch Sanierungen erzielt werden.

„Das Thema Wertminderung und Überalterung von Immobilien betrifft den Bürosektor mehr als jeden anderen Bereich“, so Benoît du Passage, Managing Director Jones Lang LaSalle Frankreich, verantwortlich für Südeuropa und Schirmherr des Projekts. Es gebe erste Hinweise, dass Investoren die Kosten bereits heute bei ihrer Preisvorstellung beim Ankauf einer Büroimmobilie berücksichtigen, um zukünftige gesetzliche Anforderungen in Sachen Nachhaltigkeit erfüllen zu können. „Dies wird sich auf die Bewertung von Immobilien auswirken, insbesondere auf die von aktuell nur durchschnittlicher Qualität, da hier der Kapitalaufwand für vorgeschriebene Sanierungen deutlich umfangreicher sein kann.“ Und Bill Page ergänzt: „Der Bürosektor und die Anforderungen der Nutzer verändern sich deutlich schneller als die Realisierung eines Objekts, bei dem manchmal Jahre zwischen Architektenentwurf und Fertigstellung vergehen. Gebäude, die gesetzliche Anforderungen nicht erfüllen oder die Bedürfnissen der Nutzer nicht mehr abdecken, für Sanierungen nicht mehr in Frage kommen, haben zwei Alternativen: Umnutzung oder Abriss.”