Immobilienmanagement – endlich im Fokus der C-Suites
7. August 2011 von Dr. Roman Wagner - Dr. Wagner & Partner
Im deutschsprachigen Raum befinden sich noch immer etwa zwei Drittel der Unternehmensimmobilien im Eigentum der jeweiligen Unternehmung. Die Quote in angelsächsischen Ländern liegt im Vergleich bei einem Drittel. Betrachtet man das Immobilienvermögen, so gehen Schätzungen von über 4.700 Mrd. Euro allein in Europa aus. Die betriebswirtschaftliche Analyse von Immobilien mit dem darin begründeten Wertpotenzial hat in den angelsächsischen Ländern seit über 100 Jahren Tradition. In Deutschland dagegen ist diese Disziplin erst vor etwa 20 Jahren in den Fokus gerückt.
Allein aus der Tatsache heraus, dass der Immobilienbestand bei Großunternehmen bis zu 25 % der Bilanzsumme ausmacht, gewinnt das wertorientierte Immobilienmanagement auf Topmanagement-Ebene zunehmend an Bedeutung. Neben einer passiven Verwertungsstrategie, bestehend aus dem Verkauf oder der Vermietung von Unternehmensimmobilien, ist insbesondere die aktive Umgestaltung des Nutzungskonzeptes der Immobilie zur Realisierung von Wertsteigerungspotenzialen, von gesteigertem Interesse.
Quelle: eigene Darstellung
Hierzu bedarf es, dass die erforderlichen Steuerungsinstrumente sowie die informatorischen und organisatorischen Prozesse dem jeweiligen Unternehmen angepasst sind. Noch immer fokussieren Unternehmen in erster Linie auf die Kosten ihres Immobilienbestandes, anstatt auf das mögliche Ertrags- und Wertsteigerungspotenzial. Immobilien werden z.T. als stille Reserve für Krisensituationen im Bestand gehalten. Mit Fokus auf das Wertpotential weicht die traditionelle Immobilienverwaltung dem wertorientierten Immobilienmanagement – kurz Corporate Real Estate Management (CREM). Dieses hat einen positiven Wertbeitrag am Unternehmenswert zum Ziel. Seit einiger Zeit werden Instrumente wie die Balanced-Scorecard eingesetzt, die vormals nur zur Steuerung des Kerngeschäfts üblich war.
Immobilienkosten sind nach den Personalkosten der zweitgrößte Kostenblock, über den Lebenszyklus machen sie 10-15 Prozent der Gesamtkosten aus. Weil die Anschaffungskosten i.d.R. nur einen kleinen Anteil von etwa 5 Prozent ausmachen, liegt das Optimierungspotential für das Immobilienmanagement in den Bewirtschaftung- und Verwaltungskosten. Experten sprechen von 10 bis 30 Prozent realisierbarer Einsparungen – vorausgesetzt Unternehmens- und Immobilienstrategie laufen in die gleiche Richtung.
Im Sinne des Shareholder-Value Gedanken werden Unternehmensimmobilien zunehmend aktiv und vor allem professionell gemanaged. Internationale Aktionäre akzeptieren nicht länger, dass die Beschaffung von Druckerpapier effizienter gelöst wird als der Umgang mit dem Immobilienvermögen und dass ein beträchtlicher Teil der Aktiva vom Asset Management ausgeklammert und lediglich verwaltet wird.
Grundlage zu einem werteorientierten Immobilienmanagement ist die Reduktion der Aufgaben im Tagesgeschäft, um überhaupt den Fokus auf strategische Themen richten zu können (s. auch Artikel Space Management – komplexer als man denkt). Erst mit dem Fokus auf Strategie kann CREM dichter an die Kerngeschäfte heranrücken und so die Bedeutung von aktivem Immobilienmanagement in großen Unternehmen verdeutlichen.
