Der Flurfunk

Quelle: Beispielgrundriss 3-bündig, eigene Darstellung

 

Für Architekten und Berater ist es bei Neubau-, wie Modernisierungsprojekten essentiell, die Anforderungen und die Vorgehensweise großer Immobiliennutzer zu kennen. Diese haben sich in den letzten Jahren stark professionalisiert und geben heute Trends in der Büroraumgestaltung vor. Bei ihrem Flächenmanagement liegt der Fokus nicht mehr allein auf Kostenkontrolle und -senkung, sondern auch auf Mitarbeiterproduktivität und Nachhaltigkeit. Alternative Arbeitsplatzkonzepte und eine nachhaltige Bewirtschaftung der Immobilien haben einen festen Platz in ihrem Denken.

Die Immobilienabteilungen großer Unternehmen legen Standards für die Arbeitsplatzausstattung und den Flächenverbrauch mittlerweile dezidiert fest. Weit verbreitet ist die Arbeit auf Basis von Raummodulen entsprechend der Hierarchie und Funktion im Unternehmen. Sie erarbeiten „Design Workbooks“ mit Vorgaben zu technischen, baulichen und rechtlichen Aspekten für die Anmietung von Gebäuden und deren Umbau. Wichtige Rollen spielen dabei die Flächenwirtschaftlichkeit, aber auch die Verwendung von gesundheitserhaltenden und -fördernden Maßnahmen. Oft werden nachhaltige Produkte für den Ausbau vorgeschrieben. Mit alternativen Arbeitsplatzkonzepten werden mobile Tätigkeiten technisch wie baulich unterstützt, was die benötigte Fläche stark reduziert. Letztlich mindern Flächenersparnis und Telearbeit auch Materialmengen, Energieverbrauch und Emissionen.

Insbesondere der Fokus auf ein stärkeres Miteinander im Büro – einer hohen Begegnungsqualität – stellt andere Anforderungen an die Planung und technische Ausstattung von Büroimmobilien. Hier ist vor allem die Verdichtung der Arbeitsplatzbereiche eine Herausforderung. Die wichtigsten Vorgaben sind dabei:

• Drei Meter lichte Raumhöhe, um größere zusammenhängende Flächen realisieren zu können.

• Kühlung und Luftwechselrate sind der erhöhten Wärmelast anzupassen.

• Verkabelung und Bodenauslässe sind auch für die zweite Reihe an der Fassade sowie für die Mittelzone des Gebäudes vorsehen.

• Die Toilettenanzahl ist zu prüfen, ggf. sind Möglichkeiten zur Nachrüstung vorsehen.

• Akustikmaßnahmen müssen in Kombination mit der Kühlung erarbeitet werden, Decke und Boden sind wirksam auszuführen.

• Die Mittelzone muss für temporäre Arbeitsplätze und Infrastruktur genutzt werden können. Dafür sind eine Beleuchtung von über 350 Lux und Bodenauslässe vorzusehen.

Als weitere wichtige Kriterien für die Anmietung von Büroräumen sind zu nennen:

• Flexibilisierung der Größen von Mieteinheiten für einfache Expansions- und Exit-Strategien sowie zur Drittverwendungsfähigkeit.

• Möglichkeit der Schaffung von Haus-in-Haus Lösungen bei sinnvoller Organisation der Brandabschnitte (400m² Regel). Dabei sollte die Haustechnik (Elektro, Lüftung / Kühlung) auf kleinstmögliche Mietbereiche ausgelegt werden.

• 14 bis 15 Meter Gebäudetiefe für dreibündige Nutzung und differenzierte Raumszenarien. Bei größeren Etagen interne Verbindungstreppen ermöglichen.

• Öffenbare Fenster auch im Hochhausbau einplanen.

• Vorhaltung ausreichend dimensionierter Leerschächte für nachzurüstende Technik des Mieters (intensivste Nutzer sind hier Banken).

• Partielle Erhöhung der Bodenlasten, um Bibliotheken und Rollregale in den Büroflächen zu ermöglichen (Juristen und Wirtschaftsprüfer konzentrieren Akten und Bibliotheken zunehmend).

• Flexibilität in der Raumnutzung, Konferenzräume mit flexiblen Wänden, Systemtrennwänden, Teppichfliesen und moderner Gebäudeleittechnik.

• Ausstattung der Kantine als Besprechungsbereich, um diese über den ganzen Tag nutzbar zu machen („Meat & Eat“-Konzept).

• Nachhaltige Gebäudekonzepte mit individuell auszuwertender Regeltechnik.

Mit den oben genannten Kriterien wird sich jeder Architekt und Berater zunehmend beschäftigen müssen. Der Großnutzer, häufig ein „Corporate“, hat sehr genau im Blick, wie die zukünftige Immobilie auszusehen hat und über welche Ausstattungsmerkmale sie zu verfügen hat.

Quelle: Birdview einer Kombibür-Zone, eigene Darstellung